EXPO REAL 2017: TRENDBAROMETER FÜR DIE IMMOBILIENBRANCHE

Die Gewerbemesse für nationale und internationale Immobilienfachleute und Investoren findet in diesem Jahr in München bereits zum zwanzigsten Mal statt und ist Pulsmesser für die gesamte Branche. 

Die Immobilienwelt freut sich seit langem auf das Fixpunkt des Jahres, auf die wichtigsten Trends, auf das Netzwerken, möglicherweise bereits auf Geschäftsabschlüsse von zuvor eingeleiteten Projekten und auch auf Feiern unter Kollegen und Gleichgesinnten. Mit 1.900 Ausstellern aus 35 Ländern sind in diesem Jahr zehn Prozent mehr Unternehmen vertreten als im Vorjahr.

Die Expo Real ist dabei nicht allein ein Forum, in dem das Motto "see and be seen" gilt - sondern ein fest eingeplantes und wesentliches Arbeitsinstrument, eine Marktplatz, der Trends veranschaulicht, der das Zusammenkommen und das Networking ermöglicht und auch einen Wissenstransfer unter den Akteuren der Branche herstellt.

In den letzten Jahren sah sich die Immobilienbranche jedoch mit tiefgreifenden Änderungen konfrontiert. Die Projektvolumen sind hoch wie nie, die Investmentvolumina haben ungekannte Dimensionen erreicht und die Digitalisierung krempelt die ganze Branche um. Das Geld ist dank Niedrigzins billig zu haben - und das ist die conditio sine qua non der Immobilienwirtschaft.

Doch was sind die Trends 2017? Wohin wird die Reise gehen? Werden wieder Rekorde gebrochen? Geht die Reise irgendwann bergab? Oder bleibt alles beim Alten? 

Diese Fragen sind von großer Bedeutung für die Messebesucher der EXPO REAL. Mehrere Themenkomplexe zeichnen sich als aktuelle Trends ab und geben wohl die Stoßrichtung für die Zukunft vor.

TREND #1 – DIE DIGITALISIERUNG

Auch in diesem Jahr prägt die Immobilienwelt kaum ein anderes Thema so stark wie die allgegenwärtige Digitalisierung. Genauso wie die Frage, was es mit dem Begriff eigentlich auf sich hat. Die Branche muss aufpassen, ihr Potenzial nicht zu verschenken, denn ausgerechnet bei den Themen Digitalisierung und Innovation – zwei Faktoren für zukünftiges Wachstum – sind immer noch wesentliche Defizite sichtbar.

abei ist fast jeder Bereich der gesamten Wertschöpfungskette von der Digitalisierung betroffen – angefangen von der Gebäudetechnik, über Facility Management und den Maklerbereich bis hin zum milliardenschweren Investmentbereich. Die Kenntnisse innerhalb der Immobilienunternehmen in verschiedenen digitalen Themenfeldern weichen noch deutlich voneinander ab. Sei es im Bereich Big Data, Predictive Analytics, Blockchain, Sensorik, Mensch-Maschine-Schnittstellen oder Robotik – die Marktakteure müssen diese Themenfelder und die ihr zugrundeliegenden Anwendungen in ihr Unternehmen integrieren und ihre Prozesse entsprechend modifizieren.

Basierend darauf müssen sie neue Produkte und Dienstleistungen entwickeln, die beispielsweise eine Erhebung aller relevanten Gebäudedaten in Echtzeit ermöglichen. Digitale Alleinstellungsmerkmale zu gewinnen, das ist eine der wichtigsten Bedingungen für die Zukunftssicherheit des eigenen Unternehmens. Manche Teilbranchen dürften sich den kommenden Jahren immerhin von Grund auf verändern. Zum ersten Mal wird bei der Expo Real das Thema Start-ups und PropTechs in den Vordergrund gestellt. Laut aktuellen PropTech-Studien heißt der Top-Trend der kommenden Jahre ‚virtuelle Besichtigungen‘. Da wird auf der Messe sicher ein Vorgeschmack zu sehen sein.

TREND #2 - WOHNEN NACH WIE VOR MEGATHEMA

Das Thema Wohnen wird auf der Messe-Plattform als dauerhaft wichtiges Thema der Branche mit allen Aspekten wie zum Beispiel der Schaffung bezahlbaren Wohnraums bespielt. Denn die Zuwanderung bedeutet vor allem, dass es immer mehr Menschen in die wirtschaftlich blühenden Städte zieht und dort entsprechend Wohnraum benötigt wird.

Gewerbeimmobilien hingegen sind in den A-Cities mittlerweile rar. Besonders im Büro- oder Hotelsektor sind jüngst vor allem Forward-Deals vorherrschend. Kaum ist ein Projekt in Entwicklung, wird schon gekauft und das oft zu Mondpreisen, die bereits die Dimensionen einer fertiggestellten Immobilie erreichen. Daher suchen viele Investoren nach anderen Anlagemöglichkeiten.

Das hat auch das Thema Wohnen wieder verstärkt in den Vordergrund gerückt – sowohl von Seiten der Investoren wie auch der Entwickler. Insbesondere in den Metropolen wie München, Hamburg und Berlin ist Wohnraum Mangelware. Die kürzlich veröffentliche Berliner Wohnungsbauprognose geht von einem Bedarf von 194.000 zusätzlichen Wohnungen bis zum Jahre 2030 aus. Es gilt, zum einen dieser Wohnungsknappheit mit Neubau zu begegnen, zum anderen sind die Renditen immer noch etwas höher sind als bei Gewerbeimmobilien, die aufgrund der hohen Preise immer mehr unter Druck geraten.

Projektentwickler wie die Berliner SANUS AG sehen nach wie vor gute Möglichkeiten in der Hauptstadt. „Es gibt aus unserer Sicht nur eine Möglichkeit, dem zunehmenden Wohnraummangel in Städten wie Berlin zu begegnen: Neubau! Die Preise sind rapide gestiegen, das ist schlicht und einfach die Folge der drastisch erhöhten Nachfrage. Das ist das Einmaleins der Marktökonomie“, so Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG. „Gemeinsam mit der Politik und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind private Investoren dazu bereit, den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Das ist eine Herausforderung, die nur gemeinsam zu bewältigen ist.“

TREND #3 – IMMER NOCH DER BREXIT

Es ist weiterhin unklar, was die konkreten Ergebnisse und Folgen der Verhandlungen zum EU-Austritt Großbritanniens sind. Absehbar ist aber schon ein deutlicher Aufschwung für die Bürostandorte in Kontinentaleuropa. Finanzmetropolen wir Frankfurt am Main werden zunehmend interessant, bedeutende Bankhäuser, wie etwa Morgan Stanley, Goldman Sachs, sogar die Royal Bank of Scotland, haben bereits ernstzunehmende Abschiedsbekundungen geäußert. Viele haben bereits erste Vorbereitungen getroffen und angekündigt, Tausende Mitarbeiter ins EU-Gebiet abzuziehen.

Hinzu kommen noch die EU-Behörden, die London verlassen müssen – wie etwa die Europäische Arzneimittelbehörde EMA oder die Europäische Bankenaufsicht (EBA), für die sich in erster Linie Frankfurt am Main, aber auch Mailand und Paris interessieren. Auch wird damit gerechnet, dass die Investments in London sukzessive nachlassen und verstärkt auf dem Kontinent stattfinden werden. Deutschland hat London bereits als Topinvestmentstandort bei Büros überholt.

Das Transaktionsvolumen überstieg nach vorläufigen Zahlen in den ersten neun Monaten 2017 auf dem Büro- und Gewerbemarkt das Vorjahresergebnis deutlich. Deutschland kann im Vergleich zu Großbritannien mit Stabilität punkten, denn nach wie vor gilt der deutsche Immobilieninvestmentmarkt als sicherer Anlagehafen für internationale Investoren. Die Ergebnisse der Bundestagswahl 2017 deuten darauf hin, dass eine neue Regierung den weltoffenen Kurs fortsetzt wird und Deutschland sich weiterhin internationalen Investoren gegenüber aufgeschlossen zeigt.

TREND #4 – B-LAGEN WERDEN IMMER BELIEBTER

In den main cities haben die Immobilienpreise zum Teil schon schwindelerregende Höhen erreicht. Die Renditen sind dafür in Talfahrt. Viele erwarten für die A-Cities und andere Premium-Lagen keinen signifikanten Wertzuwachs. Doch abseits der Top-Lagen in den üblichen Hotspots Berlin, München und Hamburg können Käufer und Anleger noch Schnäppchen machen.  Das Risiko, in solche Standorte zu investieren, ist mittlerweile relativ niedrig, da auch diese steigende Bevölkerungszahlen aufweisen.

Im ersten Halbjahr 2017 machten die sieben Top-Cities Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf insgesamt 60 Prozent des Transaktionsvolumens am Immobilienmarkt aus. In Städten wie München, Frankfurt oder Stuttgart sind die Risiken eines Immobilieninvestments sehr gering. Da jedoch die Preise so stark gestiegen sind, sind dort auch die erzielbaren Renditen mittlerweile deutlich niedriger. B-Städte wie Osnabrück, Wolfsburg oder Flensburg dagegen sind die Gewinner, denn sie bieten die besten Gelegenheiten, weil das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite noch stimmt.

TREND #5 –ANFORDERUNGEN AN BÜRO- UND GEWERBEFLÄCHEN

Es kommt längst nicht mehr nur auf Größe und Zuschnitt an. Das Verknüpfen von Flächen mit zeitgemäßen Serviceleistungen ist ein Trend, der sich über verschiedenste Nutzungsbereiche erstreckt. Im Bürosegment drückt er sich vor allem im Aufkommen von Coworking Spaces aus. Die Nutzer mieten nicht mehr nur die Fläche, sondern gleichzeitig auch die nötige Büroinfrastruktur und Serviceleistungen. Aufenthaltsqualität ist das wichtigste Kriterium – die Arbeitenden müssen sich wohlfühlen. Ähnliches gilt für Hotels.

Die Lobby als sozialer Raum gewinnt im Vergleich zur Raumgröße immer stärker an Bedeutung. Auch Shopping-Center müssen ihren Kunden einzigartige Einkaufserlebnisse bieten. Neben umfangreichen Serviceleistungen ist es vor allem wichtig, Schnittstellen zwischen analoger und digitaler Shoppingwelt einzurichten.

Experten wie Siegfried Nehls sich einig, dass ein Ende des Booms nicht abzusehen ist. Der deutsche Immobilienmarkt hat noch viel Potenzial und die internationale Anziehungskraft wird weiter zunehmen. „Der Großraum Berlin gehört zu den Regionen, in denen die Immobilienpreise bis 2030 weiter steigen – oder zumindest stabil bleiben“, sagt Siegfried Nehls. „Die Preise sind gestiegen, aber Berlin hat einfach viel Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Metropolregionen. Eine Immobilienblase ist aus meiner Sicht nicht zu befürchten.“

Sanus AG: - Berliner Speckgürtel legt weiter zu: Immer mehr Menschen weichen ins Umland aus

                                                 Q: Wikipedia, Jorgens, CC BY-SA 3.0

In Berlins Innenstadt wird es immer enger: Mehr als eine Viertel Million Menschen strömte in den fünf Jahren von 2011 bis 2016 in die Stadt, wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in der vergangenen Woche mitteilte. Ein Trend, der sich weiterhin fortsetzen und sogar verstärken wird, davon gehen sämtliche Prognosen aus. Die Baugenehmigungszahlen halten schon lange nicht mehr Schritt mit dem Bedarf, im ersten Quartal 2017 sind sie sogar zurückgegangen. Branchenkenner werfen der rot-rot-grünen Politik vor, ein schlechtes Klima für den privaten Wohnungsbau zu erzeugen.

Damit rücke das Ziel, bis 2030 194.000 zusätzliche Wohnungen zu schaffen, schlichtweg in unerreichbare Ferne. Denn, auch da sind sich die Experten einige, ohne private Entwickler wird es unmöglich, den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. 

Die Folge: Wohnungen werden knapper und damit natürlich auch teurer, so dass immer mehr Menschen, vornehmlich Familien und Senioren, in das Berliner Umland ausweichen. Dort ist der Baugrund nicht nur ungleich günstiger, die Gemeinden und Regionen haben die Gunst der Stunde erkannt. Die Argumente für ein Wohnen im Berliner Umland sind nicht von der Hand zu weisen: Leben im Grünen, weniger Verkehr und Lärm, die Hauptstadt direkt vor der Tür – von den bezahlbaren Preisen ganz zu schweigen. Städte wie Großbeeren, Wustermark oder Schwante sind idyllisch, verfügen über eine gute Infrastruktur und sind verkehrstechnisch gut erreichbar. Ein wichtiger Faktor, denn wenn die Anbindung funktioniert, sind Brandenburgs Städte eine echte Alternative zum Wohnen in Berlin.

„Solche Ausweichbewegungen ins Umland sind nicht die Reaktion auf die kooperative Baulandentwicklung oder den Mangel an Bauland. Der Grund ist das rapide Wachstum der Berliner Bevölkerung, dem die Bautätigkeit nicht hinterher kommt“, so Siegfried Nehls, Vorstand der SANUS AG. „Berlin verfügt über ausreichend Bauflächen.“

Tatsächlich gehen Schätzungen von genügend Flächen für etwa 300.000 Wohnungen aus. Das Potenzial muss eben auch genutzt werden. „Bauen ist langwierig! Um auf den rapide gestiegenen Bedarf zu reagieren, braucht es seine Zeit“, sagt Nehls. „Die Bauwirtschaft hat in den vergangenen Jahren viel vollbracht. Die SANUS AG hat seit 1996 über 5.000 Wohneinheiten realisiert und einen Mangel an Bauflächen sehe ich in Berlin nicht. Daher  bin ich zuversichtlich, dass sich die Unternehmen auch in Zukunft gemeinsam mit der Politik und den Menschen der Herausforderung stellen werden.“

Letztlich ist es immer eine persönliche Entscheidung – nicht jeder will mitten in einer Metropole leben. Berlin wird nicht umhin kommen, zusätzlichen Wohnraum in der Innenstadt zu entwickeln. Und doch wird das Leben im Umland für viele eine Alternative sein -  nicht nur wegen der günstigeren Preise. Schließlich profitiert die Metropole von einem vitalen Umfeld - und dieses hat wiederum die Großstadt direkt vor der Tür.

Ein solches Verhältnis kann symbiotisch sein, wenn die Zusammenarbeit stimmt. Die Stimmen, die eine stärkere Zusammenarbeit zwischen Berlin und Brandenburg fordern, werden daher immer lauter. „Berlin und Brandenburg können die Zukunft nur gemeinsam bewältigen. Das betrifft vor allem die Flächen- und Verkehrsplanung, die besser aufeinander abgestimmt werden müssen.

Der Ausbau des Nahverkehr hat oberste Priorität“, so das Statement des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.

Die SANUS AG: Kompetent . Innovativ. Bewusst

Berlin verpflichtet: Bis heute feilt die SANUS AG stetig an der perfekten Immobilie.

Seit über zwanzig Jahren ist die SANUS AG als innovativer Immobilienentwickler in der Spreemetropole aktiv, gestaltet qualitätsvolle Wohn- und Geschäftsimmobilien und hat damit in vielen Berliner Bezirken die Quartiersentwicklung entscheidend geprägt. Die SANUS AG fühlte sich  dabei stets der Historie verpflichtet und hat in stetiger Abstimmung mit Stadtentwicklung und Denkmalpflege wahre Kleinode im Berliner Stadtbild geschaffen.

Von Beginn an arbeitete die SANUS AG eng mit Architekten, Stadtplanern und Gewerken zusammen und suchte den Dialog mit Kapitalanlegern, Nutzern und Entscheidern. Auf diese Weise wurde für alle Beteiligten höchste urbane Wohn- und Lebensqualität geschaffen, die verschiedenste Vorstellungen an Wohnen, Leben und Arbeiten berücksichtigen.

Durch ein Netzwerk von Unternehmen, die alle Schritte der Immobilienentwicklung von Beginn an leisten können, ist die SANUS AG in der Lage, Wohnraum zu Marktpreisen anzubieten, die auch für Normalbürger erschwinglich sind. Das Unternehmen, das sich seit vielen Jahren auch in kultureller und sozialer Hinsicht in Berlin engagiert, hat seit seiner Gründung vor über  zwanzig Jahren insgesamt über 5.000 Wohneinheiten und 24 Quartiere realisiert.

Mit einem umfassenden Leistungsspektrum deckt das Unternehmen alle Planungs- und Bauphasen ab und gewährleistet reibungslose Abläufe von der Grundstückssicherung über Baurecht bis Vermarktung der schlüsselfertigen Immobilie. Die Expertise der SANUS AG liegt insbesondere darin, prospektive Lagen früher als andere zu erkennen und Potenziale schnell zu Vorteilen zu entwickeln.

Eine Bauträgerschaft der SANUS AG ist dadurch gekennzeichnet, dass diese von Beginn an am Entwicklungsprozess beteiligt ist. Eine Beschäftigung mit der Bauausführung mit Details zu Technikintegration, Materialauswahl und Substanzerhalt ist damit möglich und bringt den Vorteil mit sich, noch vor der Ausführungsplanung ein differenziertes Wissen über geplante Immobilienentwicklungen zu haben.

Auch hier ist es Anspruch der SANUS AG, allen Beteiligten zur Fertigstellung eines Projekts modernste Wohn-, Umwelt-, als auch Gesellschaftsstandards bieten zu können. Das Ziel ist, Immobilien für das zukünftige Berlin zu bauen statt lediglich Maßstäbe einzuhalten. Damit ist gewährleistet, dass bei der Schlüsselübergabe hochwertige Umsetzungen präsentiert werden, die hohe Investitionswerte legitimieren.

Die jahrelange Erfahrung der SANUS AG hinsichtlich aussichtsreicher Wachstumslagen sowie der Analyse von standortbestimmenden Faktoren sichern den Kunden und Klienten einzigartige Einsichten in das moderne Berlin – für gute Renditen und erfüllte Anlageversprechen.

Um nationale und internationale Investoren und Kapitalanleger bei Immobilien-Investments optimal beraten zu können, ist eine ganzheitliche Kenntnis über die Phasen einer Projektentwicklung und der Bauausführung die beste Basis. SANUS bietet dieses Leistungsspektrum für jedes Immobilienprojekt – ohne externe Anbieter, alles aus einer Hand. Mit einem eigenen Geschäftsfeld der Kapitalanlagen kann das Unternehmen solide und nachhaltige Wertentwicklungen von Immobilien-Investments eindrücklicher darstellen und überzeugt mit Kompetenz in allen Leistungsphasen.

Ein Ende der hohen Nachfrage nach Immobilien in Berlin ist nicht abzusehen und es gibt viele Ursachen, die zu dieser Nachfrage in der Hauptstadt beitragen. Neben dem attraktiven Kultur- und Freizeitangebot, gibt es hier auch interessante Jobmöglichkeiten und eine damit steigende Kaufkraft. Hinzu kommt, dass Berlin als Studien- und Ausbildungsort punkten kann und als Partymetropole gilt.

Die SANUS AG und ihr Gründer Siegfried Nehls: ein erfolgreiches Immobilienunternehmen mit einem klaren Schwerpunkt, Weitsicht und Kreativität. Unternehmer wie Siegfried Nehls haben maßgeblich dazu beigetragen, Berlin zu internationalem Ruf als hippe, lebenswerte und grüne Metropole zu verhelfen. Dafür werden sich Siegfried Nehls und die SANUS AG auch in Zukunft weiter einsetzen.

Wohnungsbau Berlin

Berlin befindet sich nach wie vor in einer nachhaltigen Aufschwungphase. Ein Ende des Booms der deutschen Hauptstadt ist nicht abzusehen, die Bevölkerungszahlen wachsen rapide, in der Folge steigt der Wohnraumbedarf. Die Politik hat bereits der Schaffung von Wohnraum oberste Priorität eingeräumt. Berlin ist eine Stadt der Singles (ca. 54 Prozent) und der Mieter (85 Prozent der Berliner wohnen zur Miete).

Bedingt durch die Preisentwicklung und die zunehmende Verdichtung der Stadt wird sich das Wohnen in den Bedarfsgrößen verändern. Die höchste Nachfrage wird es nach 1-2 Zimmerwohnungen mit 30-40 Quadratmetern Wohnfläche geben. Ein weiterer Trend, den die SANUS AG lange vorhergesehen hat, ist das zeitlich befristete möblierte Wohnen im Bereich von Technologiestandorten und Studienzentren. Gleich vier aktuelle Projekte der SANUS AG entsprechen diesem Konzept.

In der Invalidenstraße 1 und 6, der Blücherstraße 12 und der Landsberger Allee 42 schafft das Unternehmen moderne, möblierte Apartments, die den Zeitgeist aufgreifen und fortführen. Singles oder ausländische Arbeitnehmer, die nur einen begrenzten Zeitraum in der Hauptstadt verbringen sind die Hauptzielgruppe für diese Form des Wohnens.

Die Sanierung und Modernisierung von Altbauten besitzt nach wie vor einen großen Stellenwert für die SANUS AG, die besonders in diesem Bereich Expertise, Erfahrung und Know-How vorweisen kann. Am Kaiserdamm 13 saniert das Unternehmen einen Altbau, der modernisiert und umgebaut und gestalterisch mit einem Neubau zusammengeführt wird. An einem der attraktivsten Standorte Berlins, in direkter Nachbarschaft zum Lietzensee, zeigt sich das breite Spektrum der SANUS AG, Alt- und Neubau werden harmonisch zu einem ästhetisch ansprechenden Objekt zusammengeführt

Die zunehmende Bedeutung  von Neubauobjekten für das Unternehmen zeigt sich beispielsweise in der Zillestraße, in Alt-Stralau oder in der Einbecker Straße, die sich mit großen Schritten der Fertigstellung nähern. Die SANUS AG zeigt bei diesen Projekten eindrucksvoll, dass Neubauten nicht nur qualitativ hochwertig sein müssen, sondern sich auch in ein bestehendes Umfeld einfügen und den Bedürfnissen der Menschen gerecht werden müssen.

Wohnungsbau Potsdam

Als brandenburgische Landeshauptstadt und Kulturstandort mit einer beeindruckenden Historie sowie durch seine unmittelbare Nähe zur Hauptstadt hat Potsdam in den vergangenen Jahren eine große Anziehungskraft entwickelt. Die Stadt hat den größten Flächenumsatz Deutschlands und analog zum Berliner Immobilienmarkt ist die Preisentwicklung stabil.

Eine positive Bevölkerungsentwicklung und die zunehmende Bedeutung als Innovationsstandort steigern weiter die Attraktivität Potsdams. Eine Entwicklung, die von der SANUS AG lange vorhergesehen wurde. Potsdam verfügt über viele historische bauliche Strukturen und ist damit das ideale Betätigungsfeld für die Sanierungsexperten der SANUS AG. Aktuell hat das Unternehmen in Potsdam zwei weitere Objekte in der Benkertstraße 3 und in der Berliner Straße 28/29 (Villa Tummeley) angekauft. In beiden Fällen handelt es sich um historisch bedeutsame Gebäude, die sich in allerbester Lage in Potsdam befinden.

Mit Fingerspitzengefühl saniert die SANUS AG diese Baudenkmäler und schafft damit Wohnraum  mit Anspruch und Stil im beliebten Holländischen Viertel und der  Berliner Vorstadt.
Ebenfalls in bester Lage, mitten im Zentrum Potsdams, befindet sich das Projekt Havelblick 8. Der ehemalige Brandenburger Landtag (im Volksmund auch „Kreml“ genannt) hat eine bewegte Geschichte und wird durch die SANUS AG eine Verjüngungskur erhalten, allerdings ohne tiefgreifende Veränderungen etwa an der Fassade. Insgesamt werden an dem Standort 139 Wohn- und 26 Gewerbeeinheiten entstehen.

Potsdam: 

Eine Stadt zwischen Vergangenheit und Zukunft, modern und historisch gleichermaßen. Die alte Pracht preußischer Fürsten ist in der altehrwürdigen Stadt zur höchsten Vollendung gelangt und im Stadtbild überall präsent. Eine besondere Herausforderung, der sich die SANUS AG gerne stellt und mit gleich drei Projekten die herausragende Expertise und Erfahrung, aber auch die Unternehmensphilosophie, eindrucksvoll unter Beweis stellt.

Wohnungsmarkt Berlin

Jan Holstein, Sanus AG: „Es ist eine Mammutaufgabe, den Menschen, auch ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“

Berlin ist eine Metropole mit einem ganz besonderen Flair. Das multikulturelle Leben, die bunte Vielfalt und gleichzeitig der gewisse Schick machen diese Stadt aus. Berlin ist heute für viele Menschen hip und trendy, ein sogenannter place to be. Etwa 40.000 Neuberliner kommen durchschnittlich jährlich hinzu. Mittlerweile gehen Prognosen davon aus, dass 2030 etwa 3,85 Millionen Menschen in der Stadt leben werden. Aktuell gibt es laut Statistik knapp 1,9 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt. Laut Wohnungsbauprognose benötigt das Land Berlin bis 2030 weitere 194.000 Wohnungen zusätzlich, um der enormen Nachfrage gerecht zu werden. Aktuell liegt der Leerstand bei knapp über einem Prozent.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird demnach weiter zunehmen. Schon jetzt ist Berlin die umsatzstärkste Stadt Deutschlands bei der Investition in Wohnraum.

Die Einkommen der Berliner liegen zwar deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, allerdings gibt es auch Teillagen mit sehr starker Kaufkraft – Tendenz steigend. In mittleren Lagen wie Friedrichshain, Kreuzberg, Pankow, Tempelhof, Neukölln oder Wedding werden im Spitzenwerte erzielt, die bereits den Faktor 20 der Jahresmiete überschreiten.

Für Investoren und Entwickler bietet die Hauptstadt damit zahlreiche Möglichkeiten, hervorragende Rendite zu erzielen – vorausgesetzt, man verfügt über eine fundierte Einschätzung von Trends, Lagen und Teilmärkten. Denn auch das ist eine Besonderheit von Berlin, jeder einzelne Stadtbezirk hat seine eigenen Standortqualitäten, Vorzüge und auch Besonderheiten der Infrastruktur.

Mittlerweile werden auch bisher wenig beachtete Kieze und Randlagen stärker nachgefragt.

Trotz dieser Entwicklungen hat Berlin noch viel Aufholbedarf gegenüber anderen deutschen Großstädten.  Schon in einer oberflächlichen Analyse fallen gravierende Preisunterschiede zwischen den Städten Berlin, München, Frankfurt am Main, Hamburg und Köln auf. München ist und bleibt bekanntlich der Spitzenreiter. Frankfurt fällt demgegenüber schon weit zurück, Hamburg und Köln liegen etwa auf dem gleichen Niveau. Berlin ist nur halb so teuer wie München.

Die Hauptstadt hat jedoch den Vorteil, dass großflächige Verdichtung in der Stadt noch möglich ist. Schätzungen gehen von freien Flächen aus, auf denen etwa 300.000 Wohnungen realisiert werden können. In München dagegen sind kaum mehr freie Flächen verfügbar, eine nennenswerte Verdichtung ist daher kaum noch möglich.

Wohnraum muss also dringend her – darin sind sich alle einig. Der Berliner Senat hat sich das auf die Fahnen geschrieben und diesem Ziel höchste Priorität eingeräumt. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften allein werden diese Aufgabe jedoch nicht bewältigen können, so dass auch private Entwickler gefordert sind, um die erforderliche Anzahl an Wohnungen zu realisieren.

„Berlin wächst nach wie vor. Es ist eine Mammutaufgabe, den Menschen, die in der Stadt leben wollen, auch ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen“, sagt Jan Holstein, Geschäftsführer der SANUS Bauträger GmbH. „Der Berliner Senat hat in seiner Koalitionsvereinbarung ganz klar dem Wohnungsneubau höchste Priorität eingeräumt. Allein 30.000 neue Wohnungen sollen die städtischen Gesellschaften bis zum Ende der Legislaturperiode 2021 bauen. Private Investoren arbeiten Hand in Hand mit der Bezirksverwaltung und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften, um ausreichend Wohnraum zu bezahlbaren Mieten zu realisieren.“

So entsteht geförderter Wohnraum neben mittelpreisigen Mietwohnungen, aber auch Eigentumswohnungen. „Wir möchten uns als Entwickler mit den Bezirksverwaltungen, den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und nicht zuletzt den Menschen selbst, auch weiterhin mit Augenmaß und Geschick den Herausforderungen des Wachstums stellen, dann steht aus meiner Sicht Berlin eine glänzende Zukunft bevor. Die Stadt verlangt ein Gespür für Lagen mit Potenzial.

SANUS hat in dieser Hinsicht einen unglaublichen Instinkt. Interessant sind auch die Vielfältigkeit der Bezirke, die bebaubaren Areale und die vorhandene Bausubstanz. SANUS ist nicht nur auf die Entwicklung von Neubauten, sondern ganz besonders auch auf die Erhaltung und Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden spezialisiert. Das sind spannende Aufgaben und Projekte, vor die man aus meiner Sicht aktuell nur hier in der Stadt gestellt wird“, so Holstein.

Über die SANUS AG: 

Die SANUS AG, gegründet 1996, ist eines der führenden Immobilienunternehmen in der Hauptstadt. Die Kernkompetenz der SANUS AG liegt in der Modernisierung und Sanierung von Altbauten mit dem Ziel der Veräußerung an private und institutionelle Investoren oder Selbstnutzer. Zusätzlich realisiert das Unternehmen als Projektentwickler zahlreiche Neubauprojekte in den Segmenten mittleres und gehobenes Wohnen.

PRESSEMITTEILUNG SANUS AG: Abschluss der Rohbauarbeiten am Wohnensemble GREENVILLAGE

56 Wohnungen im Alt- und Neubau in der Richard-Sorge-Straße 68 in Szenebezirk Friedrichshain

Berlin, 22.09.2017. 

Die SANUS AG hat die Rohbauarbeiten  am Wohnensemble GREENVILLAGE in der Friedrichshainer Richard-Sorge-Straße 68 abgeschlossen. Auf einem Areal von rund 1.500 Quadratmetern entstehen an dem Standort insgesamt 56 Wohnungen für Singles und Familien. Die Wohnungen sind zwischen 46 und 173 Quadratmeter groß.

Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG: „Der Reiz bei diesem Projekt ist es, ein Bestandsgebäude von 1910 von Grund auf zu sanieren und im ehemaligen Hofbereich das Quergebäude durch einen Neubau zu ersetzen. Das Zusammenspiel von Tradition und zeitgemäßer Architektur mit einer markanten Formensprache schafft so ein spannendes Wechselspiel unterschiedlicher Architektursprachen“.

Nach der Sanierung des Altbaus, der komplett entkernt wurde und durch eine U-förmige Bebauung ergänzt wird, entstehen so 16 Wohneinheiten einschließlich eines neuen Dachgeschosses. Im Neubau werden 40 Wohnungen entstehen. Nebeneinander angeordnet sind die großen Fensterflächen und die Balkone zueinander versetzt, wodurch das Bild einer dreidimensionalen Bewegung auf der Fassade entsteht. Der Neubau greift die Grund-DNA des benachbarten Altbaus auf und übersetzt diese in die Moderne. Das Ergebnis ist ein Ensemble, in dem Alt und Neu zu einer aufregenden Optik verschmelzen.

Neben den Wohnungen auf einer Nutzfläche von knapp 4.900 Quadratmetern entstehen drei Gewerbeeinheiten (Zwei im Altbau und eine im Neubau) und 11 Tiefgaragenplätze.

„Wohnprojekte in Friedrichshain stellen Projektentwickler immer vor besondere Herausforderungen, denn die Menschen, die es in den Bezirk zieht, legen Wert auf hochwertige Individualität und Vielfalt“, so Siegfried Nehls. „Mit dem Projekt GREENVILLAGE schaffen wir nicht nur Alt- und Neubauwohnungen, sondern decken ein großes Spektrum an Wohnungsgrößen und -grundrissen ab und schaffen damit die besten Voraussetzungen für individuelles Wohnen in einem der angesagtesten Bezirke Berlins.“

Im Frühjahr 2018 soll die Sanierung des Altbaus abgeschlossen sein, im Sommer 2018 erfolgt die Fertigstellung des Neubaus.


Über die SANUS AG: 

Die SANUS AG, gegründet 1996, ist eines der führenden Immobilienunternehmen in der Hauptstadt. Die Kernkompetenz der SANUS AG liegt in der Modernisierung und Sanierung von Altbauten mit dem Ziel der Veräußerung an private und institutionelle Investoren oder Selbstnutzer. Zusätzlich realisiert das Unternehmen als Projektentwickler zahlreiche Neubauprojekte in den Segmenten mittleres und gehobenes Wohnen.

Nach Entscheidung des Berliner Landgerichts: Experten üben Kritik an der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde 2015 von der Großen Koalition beschlossen und hatte das Ziel, einen gerechten Ausgleich zwischen Mieter- und Vermieterinteressen zu schaffen. Die Regelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

Nun stufte das Landgericht Berlin die Mietpreisbremse als Verstoß gegen das Grundgesetz ein. Denn das Gesetz führe zu einer Ungleichbehandlung von Vermietern, so die Begründung des Gerichts. Das verstoße gegen Artikel 3, Absatz 1 des Grundgesetzes.

Aus Sicht von Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG der richtige und logisch nachvollziehbare Schritt. „Um die Ursache des Wohnungsmangels und der hohen Mieten zu bekämpfen, war dieses Regulierungsinstrument von Beginn an vollkommen ungeeignet. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenzpunkt heranzuziehen ist viel zu ungenau. Allein dieser Faktor war immer rechtsunsicher und streitfällig.“

Experten sind sich einig, dass die steigenden Mieten auf die hohe Nachfrage sowie ein zu geringes Angebot zurückzuführen sind. Das ist das Einmaleins der Marktökonomie, denn senken lassen sich die Preise wohl nur durch einen intensivierten Wohnungsneubau. Doch genau dieser Wohnungsneubau wird durch eine Mietpreisbremse für Investoren unattraktiv.

„Wir leben in einer Marktwirtschaft“, so Nehls. „Jeder Ökonom kann Ihnen erklären: Die Preise sinken nur, wenn sich das Angebot erhöht. Wir brauchen also ein Investitionsprogramm, kein Investitionsverhinderungsprogramm.“

Hinzu kommt, dass es zum Beispiel in Berlin bis zu drei Jahre dauert, bis ein Neubau genehmigt wird. „Es gibt insbesondere in Berlin genügend Flächen um neue Wohnungen zu bauen, nur müssten diese genehmigt werden“, sagt Nehls und verweist darauf, dass die Mietpreisbremse ja nichts daran ändert, dass Wohnungen fehlen.

Die Entscheidung über Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Mietpreisbremse wird nun das Bundesverfassungsgericht treffen müssen, nur dieser Instanz ist es vorbehalten, eine Rechtsnorm für verfassungswidrig zu erklären.

Neubau in Berlin kommt trotz hoher Bedarfszahlen nicht hinterher

Projektentwickler Siegfried Nehls: „Im Dialog mit den Menschen und der Politik lässt sich die Aufgabe lösen“

Der Wohnraummangel in Berlin ist größer, als bisher gedacht. Bausenatorin Katrin Lompscher hat nun die Bedarfszahlen korrigiert, in der Hauptstadt fehlen 77.000 Wohnungen, bis 2030 müssen insgesamt 194.000 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken.

Nach dem aktualisierten "Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030" ergibt sich diese Zahl aus der aktuellen Bevölkerungsprognose. Benötigt werden 117.000 Wohnungen für 181.000 Menschen, zusätzlich muss der Rückstand aus den Jahren 2013 bis 2016 aufgeholt werden. In den vergangenen Jahren wurden nach Expertenmeinung gemessen am Bevölkerungszuwachs 77.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Um diesen Nachholbedarf zu decken und das weitere Wachstum zu verkraften, müssten in den kommenden fünf Jahren 100.000 Wohnungen entstehen, also 20.000 pro Jahr. Das sind 6.000 Wohnungen mehr, als bislang berechnet.

Doch von solchen Zahlen ist man in Berlin weit entfernt. Im Jahr 2016 wurden immerhin knapp 14.000 Wohnungen realisiert, die meisten davon durch private Investoren. Dagegen hinken die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften dem politisch gesetzten Ziel von 6.000 Wohnungen im Jahr immer noch deutlich hinterher. So wurden 2016 lediglich 1.300 kommunale Wohnungen fertig, voraussichtlich 3.000 Wohnungen werden es in diesem Jahr sein. "Um die erforderliche Zahl fertiggestellter Wohnungen zu erreichen, brauchen wir weiterhin das Engagement der Privaten", so die Senatorin. Rund drei Viertel der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau befänden sich in Privatbesitz.

Tatsächlich wurde im alten Stadtentwicklungsplan ein zumindest langfristiges Potenzial von Bauflächen für 220.000 Wohnungen ausgewiesen. Inzwischen sind jedoch große Vorhaben wie die Elisabeth-Aue und Randbebauung Tempelhof gestrichen, Tegel ist noch offen und eine Schließung auch ohne Volksentscheid nicht in Sicht.

Für Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG eine Herausforderung, die aber keineswegs unlösbar ist. „Berlin verfügt über großes Potenzial, was freie Bauflächen betrifft. Das muss genutzt werden. Entscheidend ist dabei eine vertrauensvolle und verantwortungsbewusste Zusammenarbeit zwischen der Politik und privaten Entwicklern.“

Trotz der Wohnungsnot wird in Berlin immer leidenschaftlich diskutiert, wenn es um Neubauprojekte und die Schaffung von neuem Wohnraum geht. Manche würden am liebsten ganze Bezirke unter Milieuschutz stellen. Anwohner fürchten sich vor Verdrängung und der Veränderung ihres Kiezes. Auch das Thema Hochhäuser wird kontrovers diskutiert.

„Berlin wächst rapide - übrigens eine Entwicklung, auf die die Stadt auch stolz ist. Berlin genießt deutschland- und weltweit ein hohes Ansehen. Viele, vor allem junge Menschen, zieht es hierher. Diesen Menschen muss angemessener Wohnraum angeboten werden und daher darf es keine falsche Scheu vor Themen wie Nachverdichtung, Neubauten und auch dem Wohnen in der Höhe geben“, so Nehls.

Politik, städtische Wohnungsbauunternehmen und private Investoren müssen Hand in Hand arbeiten, um den dringend benötigten Wohnraum zu realisieren. Für Siegfried Nehls ist das der einzig gangbare Weg:

„Das bedeutet nicht Bauen um jeden Preis! Sicherlich gibt es auch Vorhaben, die kritikwürdig sind und zu Recht kontrovers diskutiert werden. Aber im Dialog mit der Politik und den Menschen lassen sich Kompromisse finden, mit denen alle Beteiligten zufrieden sind.“

SANUS AG: Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in der Hauptstadt steigt - Berlin verzeichnet steigende Verkaufszahlen ab 700.000 Euro

Insgesamt sind 2016 in der Spree-Metropole knapp zehn Prozent weniger Verkäufe als im Top-Jahr 2015 verzeichnet worden, schreibt das Unternehmen Dahler & Company in seinem Immobilienreport 2017. Auf dem Premiumimmobilienmarkt haben die Verkäufe indes in den sechs betrachteten Bezirken zugenommen, und zwar in Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg, Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und in Steglitz-Zehlendorf. Rund 9.000 hochwertige Objekte sind 2016 in diesen sechs Teilmärkten gehandelt worden, das sind 800 Immobilien mehr als noch 2015.

Ausländische aber auch deutsche Investoren sind bereit höhere Preise zu zahlen, das Angebot entspricht allerdings auch in dem hochpreisigen Segment nicht der Nachfrage, sodass weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen ist. 

Die Zahl der Kauffälle in Mitte jenseits der 10.000-Euro-Quadratmetermarke ist um das Fünffache höher als 2015. Auch die Zahl der Verkäufe in Friedrichshain im Preisniveau über 10.000 Euro/Quadratmeter ist überraschend, die Quadratmeterpreise nähern sich bei den Wohnungsgrößen einander. In Prenzlauer Berg geht der Trend zu Familienwohnungen, in Charlottenburg und Mitte präferieren Bauträger kleinere Wohnungen – mit Ausnahme der Penthäuser. Hier geht es vor allem um Investoren und Käufer, die Zweitwohnungen in der Hauptstadt suchen. Mit steigenden Quadratmeterzahlen werden die Preise voraussichtlich aber nicht mehr sinken.

In der City West boomte das Premiumsegment 2016. Im Vergleich zum Vorjahr konnten zirka 65 Prozent mehr Eigentumswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von über 6.500 Euro notiert werden. Vor allem hochwertige Neubauvorhaben führten zu dieser Preisentwicklung.

Für Projektentwickler Siegfried Nehls, Vorstand der SANUS AG, eine logische Entwicklung: „Berlin ist eine sehr vielseitige Stadt. Im Zuge der steigenden Internationalität zieht es immer mehr Investoren, insbesondere auch aus dem Ausland in die Hauptstadt. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen sind Wohnungen hier immer noch günstig. Die SANUS AG ist der Auffassung, dass Projektentwickler der Diversität der Stadt gerecht werden und Wohnungen für alle schaffen sollten. Dazu gehört das Premiumsegment ebenso wie mittelpreisiger und mietpreisgebundener Wohnraum.“

Trotz steigender Preise: Ein Immobilien-Crash ist nicht zu erwarten

Immobilienexperten sehen keinen Grund zur Beunruhigung

Die Immobilienpreise steigen nicht nur in den Großstädten seit Jahren stetig. Einige befürchteten daher schon eine Überhitzung des Immobilienmarktes und in der Folge die Entwicklung einer Immobilienblase. Eine Umfrage des Instituts der Deutschen Wirtschaftsforschung Köln gibt jetzt Entwarnung.

Seit sieben Jahren nehmen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland kräftig zu. Allein in Berlin kletterten die Preise zwischen August 2016 und August 2017 um mehr als 22 Prozent nach oben, wie Daten von Immobilienscout 24 zeigen. 

Verzögert, aber ebenfalls kräftig steigen die Preise für Büros – nach Daten von vdp Research deutschlandweit um 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Einige Beobachter und Marktkenner warnten vor einem Immobiliencrash, zu dem es unter bestimmten Voraussetzungen kommen könnte. Doch der bleibt wohl aus, wie der IW-ImmobilienScout24-Index zeigt. Dieser erfasst vierteljährlich die Geschäftslage von großen Immobilienunternehmen und Projektentwicklern.

Die für den IW-ImmobilienScout24-Index befragten Unternehmen sehen in den nächsten zwei Jahren keine deutliche Trendkorrektur der Immobilienpreise. Die große Frage der Umfrage lautete: Für wie wahrscheinlich die Unternehmen einen Preisrückgang von 20 Prozent in den Segmenten Wohnen, Büro und Einzelhandel in den Großstädten 

Lediglich rund vier Prozent der Befragten schätzen die Wahrscheinlichkeit für einen solchen Crash im Wohnungsmarkt als hoch oder eher hoch ein. Sechs Prozent sehen die Wahrscheinlichkeit bei 50 Prozent. Mit 90 Prozent schätzt der Großteil der Immobilienexperten die Gefahren als eher gering oder sehr gering ein. Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Büromarkt.

Bei den Mietpreisen geht es also weiterhin nach oben. 60 Prozent der Unternehmen erwarten, dass die Mieten in allen Segmenten weiter steigen werden. Bestätigt wird diese Einschätzung durch die Projektentwickler, die zwar eine Abnahme der Vorverkäufe, aber eine Zunahme der Vorvermietungen erwarten. Die Nachfrage der Privatpersonen bleibt hoch, aber das Interesse der Investoren könnte sich abflachen.

Die Einschätzung der Unternehmen basiert nicht auf subjektiven Meinungen, sondern derzeitigen Entwicklungen. Der Wohnungsmarkt profitiert weiterhin von dem starken Wachstum der Städte und den guten Zahlen am Arbeitsmarkt. Dementsprechend steigen auch die Mieten weiter. Inzwischen haben sich Mietpreiswachstum und Preisentwicklung aber angepasst.

Projektentwickler Siegfried Nehls, Vorstand der in Berlin und Potsdam tätigen SANUS AG, sieht keinen Grund zur Beunruhigung: „Berlin ist nach wie vor eine der attraktivsten Städte in Deutschland und sogar in Europa. Vor allem junge Menschen zieht es in die Hauptstadt. In der Folge wird Wohnraum natürlich teurer, das bleibt nicht aus. Berlin hat viel Potenzial und viele ungenutzte Flächen, auf denen weiterer Wohnraum geschaffen werden kann und muss. 

Was die Preise betrifft, liegt Berlin national wie international immer noch im unteren Bereich. Eine Immobilienblase ist aus meiner Sicht nicht zu erwarten.“

2. Berliner Immobiliengespräch: Berlin braucht private Investoren

Das 2. Berliner Immobiliengespräch stand unter dem Motto „Feindbild Investor? Wie weit darf das Land ordnungspolitisch gehen? Wie sehr sollten Investoren an das Gemeinwohl denken?“

Für viele ein inspirierendes und diskussionswürdiges Thema und so folgte Crème de la Crème der Immobilienbranche der Einladung des Veranstalter KPMG: Sebastian Scheel (Staatssekretär für Wohnen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen), Christoph Gröner (Vorsitzender des Vorstandes CG Gruppe AG), Florian Schmidt (Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und FM, Friedrichshain-Kreuzberg), Dr. Ulrich Kriese (Prokurist, Leiter Öffentlichkeitsarbeit, Stiftung Edith Mayron), Jacopo Mingazzini (Geschäftsführer der Accentro GmbH/Vorstand ACCENTRO Real Estate AG), Manuel Ehlers (Relationship Manager Nachhaltige Immobilien, Triodos Bank) und Alexander Happ (Geschäftsführer BUWOG Group NL Berlin) waren unter den Gästen.

Auf der Agenda standen unter anderem die Themen Vorkaufsrechte für Berliner Bezirke und die immer leidenschaftlich diskutierte Mietpreisbremse. Dies waren allerdings nur zwei von vielen Punkten, die Staatssekretär Sebastian Scheel am Herzen lagen. Scheel forderte von der Berliner Politik mehr Akzeptanz für neues Stadtwachstum, aber auch verstärktes Engagement von privaten Investoren, um das Potenzial der Stadt zu nutzen und gemeinsam gegen die Wohnungsnot vorzugehen.

Es bestand Konsens auf dem 2. Berliner Immobiliengespräch, dass in Berlin dringend Wohnraum geschaffen werden muss und die Mietpreisbremse nicht die alleinige Lösung  für die angespannte Wohnraumsituation in der Hauptstadt sein kann.

Aktuell fehlt es Berlin an knapp 77.000 Wohnungen, obwohl genug Flächen vorhanden wären. 

Aus Sicht von Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, kann diese Herkulesaufgabe nur dann bewältigt werden, wenn alle Beteiligten Hand in Hand miteinander arbeiten: 

„Die Politik muss gemeinsam mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und den privaten Investoren Wohnraum schaffen. Dieser wird in unserer Stadt dringend benötigt. Es ist niemandem damit gedient, wenn Feindbilder geschaffen werden und unterschiedliche Standpunkte zementiert werden. Nur mit Gesprächs- und Kompromissbereitschaft können alle gemeinsam an einem Strang ziehen.“

Im Gegensatz zu den sonst eher ruhig ablaufenden Veranstaltungen der Branche, war das 2. Immobiliengespräch sehr dynamisch und die Diskussionen wurden leidenschaftlich geführt. In der Diskussionsrunde hatte nicht nur Baustadtrat Florian Schmidt sprichwörtlich „Kreide gefressen“. Ganz besonders das Thema Nachhaltigkeit war zwar jedem der Anwesenden ein wichtiges Anliegen, die angelegten Maßstäbe waren aber durchaus unterschiedlich. Die Projektentwickler und Immobilienunternehmer ließen durchblicken, dass sie sich an die gewünschten

Nachhaltigkeitsnormen im Bauwesen halten würden, was wiederum einige Vertreter der Politik skeptisch sahen. Immerhin zeigte die Debatte, dass ein großer Gesprächsbedarf vorliegt und Konsens gesucht werden muss – zum Wohle Berlins.

Berlin - Wohnen in der Höhe – Entspannung für den Berliner Wohnungsmarkt?

In den 70er Jahren hatte sich Deutschland weitgehend von dem Thema Hochhäuser verabschiedet. Denn die meisten Konzepte für Hochhaus-Siedlungen am Stadtrand waren nicht aufgegangen, oft entstanden soziale Brennpunkte. Ein Beispiel ist die Gropius-Stadt in Berlin. Als 1969 das Ideal-Wohnhaus von Walter Gropius in der gleichnamigen Großsiedlung fertiggestellt war, wurde Neukölln damit Halter eines Berliner Rekordes:

Das fast 100 Meter hohe Gebäude galt als das höchste Wohnhaus der Stadt. Wie sich zeigte, hat es jedoch an Infrastruktur und Mietermix gemangelt, die Folge war eine geringe Wohnqualität, ein trostloses Quartier entstand. Aufgrund solcher Erfahrungen erfreuten sich die sogenannten Wohntürme keiner großen Beliebtheit mehr und galten als sozial problematisch. Natürlich ließen Banken und Konzerne Hochhäuser als Prestigebauten bauen und prägten damit etwa die Frankfurter Skyline. Das Thema Wohnen in der Höhe hatte sich aber für viele erledigt.

Nun wird in Berlin wieder über Hochhäuser nachgedacht. Denn die wachsende Stadt – in wenigen Jahren wird die Vier-Millionen-Einwohner-Marke geknackt – muss sich Gedanken darüber machen, wie dieses Wachstum organisiert werden soll.

Der rot-rot-grüne Senat will sich kümmern. Auch um die Hochhäuser. Denn für die gibt es – abgesehen von einem Wettbewerb für den Alexanderplatz aus den frühen 90er Jahren – keinen richtigen Plan. München ist da lange weiter. Ein Volksentscheid sprach sich bereits 2004 dafür aus, dass kein Haus höher sein darf als die Türme der Frauenkirche - nämlich 100 Meter.
Berlin will nachsitzen.

Bausenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) fordert verbindliche Leitlinien für die Hochhausentwicklung in Berlin und die Klärung der Frage, an welchen Standorten Hochhäuser städtebaulich und stadtgestalterisch sinnvoll und verträglich sind. Ein Problem sieht die Bausenatorin in den Kosten der Hochhäuser, günstiges Wohnen ist aus ihrer Sicht in solchen Gebäuden kaum realisierbar. Ein Hochhausleitbild ist bereits in Arbeit. 2019 soll dieses Antworten liefern.

Einige Investoren denken an dieser Stelle bereits weiter. So sollen mit dem Projekt „Hotel und Wohnen an der Spree“ an der Fanny-Zobel-Straße zwei Hochhäuser 110 und 100 Meter in die Höhe wachsen. Neben dem Allianz-Tower und den Treptowers entwickelt sich damit an dem Standort eine Skyline an einem der Eingänge zur City. Nur wenig höher ist der Steglitzer Kreisel mit seinen 118 Metern. Nach einer fast 15-jährigen Debatte um Abriss, Neu- und Umbau, Verkaufspreise und Investorenauswahl hat das Land Berlin den Turm an den Eigentümer CG Gruppe übergeben. Insgesamt 329 Wohnungen sollen in dem Turm bis Ende 2020 entstehen.

Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, befürwortet die Realisierung von Hochhäusern im Berliner Stadtbild: „Hochhäuser sind auch immer ein Ausdruck von höchster Baukultur und -kunst.“ Dieser Prestigegedanke ist für Nehls jedoch nicht ohne weiteres auf Berlin anwendbar. „Berlin hat viele Qualitäten, eine markante Skyline braucht die Stadt gar nicht. Das hat auch historische Gründe. Dennoch ist Wohnen in der Höhe ein Konzept, um der wachsenden Wohnungsnot zu begegnen. Das war auch der ursprüngliche Gedanke, der Wohntürmen zugrunde lag. Damals musste man angesichts rasch steigender Bevölkerungszahlen aus den vorhandenen Flächen das Beste machen und baute in die Höhe.“

Viele Experten sehen die ursprüngliche Form des Wohnens in der Höhe jedenfalls nicht mehr als zeitgemäß. Moderne Konzepte zeigen einen Nutzungsmix auf, der Wohnungen, Büros und Gewerbe in einem Haus vorsieht. Das würde der Vision einer verkehrsberuhigten Smart City entgegenkommen und Probleme, wie sie sich damals in der Gropius-Stadt entwickelt haben, möglicherweise vermeiden.

SANUS AG - PRESSEMITTEILUNG - AG City: Wachsende Stadt City West

Bei der Auftaktveranstaltung „Wachsende Stadt City West“ der AG City wurden die vielfältigen Herausforderungen und Veränderungen diskutiert, denen sich das wachsende Land Berlin in den kommenden Jahren stellen muss. Die Richtlinienpolitik des Landes Berlin war nicht nur ein Bestandteil des Abends, sondern wurde auch als Bestandteil der Veränderungen bezeichnet. Ganz besonders der Stadtteil Charlottenburg-Wilmersdorf stand hierbei im Fokus.

Empfangen wurde das ausgewählte Publikum von Wolfgang Branoner, Geschäftsführer der SPNPC GmbH, und einem Eingangsstatement von Gottfried Kupsch, Vorstandmitglied der AG City e.V.

Veränderungen sind an vielen Orten der City West zu erwarten. Die geplanten Bauvorhaben werden den Stadtteil nachhaltig prägen“, sagt Kupsch.

Einen interessanten Vergleich zwischen dem Berlin von gestern und heute gab es von Professor Christoph Langhof (Langhof Architekten Berlin). Der Stadtrat für Stadtentwicklung und Umwelt des Bezirks Charlottenburg Wilmersdorf, Oliver Schruoffeneger, hielt eine spannende Rede über Identitäten-Bildung in der City West: „Neue Identitäten schaffen, vorhandene Identitäten bewahren“, lautete das Motto des Stadtrats. Über die Chancen und Hürden der Stadt sprach Sven Carstensen, Geschäftsführer der bulwiengesa appraisal GmbH.

Frank Reschke (Projektpartner Drees & Sommer Berlin) und Siegmar Gumz (Geschäftsführer Hoffmann-Leichter Ingenieurgesellschaft Berlin) referierten über die Mobilität der Zukunft und ihre Mobilitätsversionen der City West 2030. Egal ob neue Fahrradwege oder moderne Paketabholstationen – Berlin werde (und müsse) sich verändern.

Der Projektentwickler SANUS AG ist spezialisiert auf die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude, aber auch die Entwicklung von Neubauprojekten. In Charlottenburg-Wilmersdorf ist das Unternehmen an mehreren Standorten aktiv. „Charlottenburg-Wilmersdorf ist ein Bezirk mit außerordentlich großem Potenzial.

Die SANUS AG hat beispielsweise in der Seesener Straße 40-47 über 200 Wohnungen realisiert und an diesem Standort den Kiez Halensee maßgeblich geprägt.“

Das Event zum Abschluss brachte Marc Schömbsn (Partner und Vorsitzender der Geschäftsführung Drees & Sommer Frankfurt) zum Thema „Best Practice: Hochhäuser in Frankfurt“. Im Gegensatz zu Berlin würden Hochhäuser in Frankfurt zelebriert und geschätzt, wieso nicht auch in Berlin?
Es war ein gelungener und aufschlussreicher Abend, der dennoch viele Gäste mit einer Frage zurückgelassen hat:

Wieso fällt es trotz vieler positiver Beispiele der Stadt Berlin so schwer, Hochhäuser als Mittel urbaner Entwicklung zu sehen und sich auf neue Trends und Entwicklungen einzulassen?

Sanus AG: Denkmalschutzabschreibung aus steuerlicher Sicht

Denkmalschutzabschreibung - Das legale Steuerspar-Modell

Immobilien sind wegen der gegenwärtigen Investitionslust relativ teuer. Die Investition kann sich allerdings trotzdem lohnen. Das gilt besonders im Fall von denkmalsgeschützten Immobilien. Diese Art der Investition ist bei Kapitalanlegern, aber auch Selbstnutzern gegenwärtig sogar äußerst beliebt. Die Käufer besonders schützenswerter Immobilien werden vom Staat auf steuerrechtlicher Ebene nämlich belohnt.

Steuerlich relevant sind denkmalgeschützte Bauten vor allem im Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, wie sie nach der Renovierungen und Restaurierungen vorgenommen werden kann. Die Grundlage für diese Abschreibung bildet die sogenannte Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. Diese Regelung soll den Erhalt schützenswerter Immobilien fördern und macht denkmalsgeschützte Gebäude zum einzigen steuerlich geförderten Investitionsmodell. Denkmalschutzbauten sind so eines der letzten Steuerspar-Modelle mit durchweg legaler Basis.


Nicht alle Restaurierungskosten sind absetzbar

Immobilien unter Denkmalschutz sind alte Bauten, deren Instanthaltung dem Staat am Herzen liegt. Auch die Modernisierung solcher Gebäude zählt zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bewahrt das schützenswerte Denkmal, solange sie seine Charakteristiken nicht verändert. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die Kosten für alle durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen daher über mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Dieses Steuerrecht regelt die AfA. Die Regelung ist allerdings kein bedingungsloses Absatzmodell.


Sämtliche Kosten in Zusammenhang mit der Sanierung einer denkmalsgeschützten Immobilie müssen laut der Absetzung für Abnutzung dem tatsächlichen Erhalt des Baudenkmals dienen. Der Fiskus erlaubt also nicht etwa die steuerliche Absetzung beliebiger Sanierungskosten, sondern regelt vielmehr im Einzelnen, welche Kosten der Immobilienbesitzer geltend machen darf. Die Erhaltung des baudenkmaligen Charakters und die sinnvollen Nutzung des alten Gebäudes stehen im Mittelpunkt der steuerrechtlichen Regelung. Damit sind zum Beispiel die Kosten für den Einbau von Heizanlagen oder solche für Fenster-, Dach- und Fassadensanierungen in der AfA legitimiert und damit voll absetzbar.

Neu errichtete Gebäudeteile, etwaige Garagenanlagen oder andere Außenanlagen fallen allerdings nicht in die Absetzung für Abnutzung. Auch die Bausubstanzen können die Abschreibung gefährden. Das gilt zum Beispiel, wenn die Holzkomponenten eines denkmalgeschützten Baus bei der Sanierung mit Kunststoff ersetzt wird. Eine solche Sanierung ist ein signifikanter Eingriff in den Charakter des Denkmals und lässt alle steuerlichen Vorteile sofortig erlöschen.


Voraussetzungen für Steuervorteile durch die AfA

Um die steuerlichen Vorteile überhaupt geltend zu machen, muss die gekaufte Immobilie einen Hauptgrundsatz erfüllen: bei dem Gebäude muss es sich bereits beim Kauf um ein Denkmal handeln. Die zuständige Denkmalschutzbehörde gibt den potenziellen Käufern darüber Auskunft. Beim Kauf der Immobilie sollte der Käufer aber nicht nur den Status der Immobilie als schützenswertes Gebäude überprüfen. Denkmalgeschützte Bauten sind seit der AfA stark umkämpft. Wegen des steigenden Interesses sind denkmalgeschützte Immobilien heute teurer, denn je. Trotz der Steuervorteile eignen sich die Immobilien Experten zufolge nicht als rein gewinnorientierte Kapitalanlagen, sondern lediglich als Herzensangelegenheit mit erfreulichen Extras.

Eine große Liquidität ist die Hauptvoraussetzung für die Investitionsüberlegung. Die steuerlichen Vorteile zahlen sich nämlich derart spät aus, dass sich die Anlage ausschließlich für besser situierte Käufer eignet. Vorab ist die umsichtige Einschätzung des Immobilienzustands unerlässlich. Gerade bei denkmalgeschützten Bauten übersteigen die tatsächlichen Sanierungskosten die vorher geschätzten Kosten gerne um ein Vielfaches. Diesen Zusammenhang sollte der Käufer bedenken, um die Sanierungsmaßnahmen nicht hochverschuldet zu verlassen.

Absatzbeantragung muss vor Baubeginn erfolgen

Bevor der Eigentümer die Renovierung oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Gang setzt, muss er die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und eine denkmalrechtliche Genehmigung beantragen. Auch wenn diese Genehmigung erteilt ist, können die Arbeiten aber noch nicht beginnen. Einer der größten Fehler machen Immobilienbesitzer im Bezug auf die AfA, wenn sie den Antrag auf eine Absetzung beim Finanzamt nicht vor dem eigentlichen Baubeginn einreichen. Wenn der Antrag nach Beginn der baulichen Maßnahmen eingeht, kann das Finanzamt keine Absetzung mehr vornehmen und der steuerliche Vorteil verpufft ins Nichts.

Daher muss der Eigentümer vor Baubeginn sowohl mit der Denkmalschutzbehörde, als auch mit dem Finanzamt in engem Kontakt stehen und beide Stellen bestens über seine Pläne informieren. Erst wenn seine Anträge von beiden Behörden bewilligt worden sind, können die baulichen Maßnahmen beginnen. Nach der Beendigung der Maßnahmen stellt die Denkmalschutzbehörde dem Immobilieneigentümer eine Bescheinigung aus, die beim Finanzamt vorzulegen ist. Die Bescheinigung ist sozusagen der endgültige Garantieschein für die steuerrechtlichen Vorteile.

Unterschiedliche Regelungen für Selbstnutzer und Kapitalanleger

Mit der AfA unterscheidet der Staat zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für die zwei Gruppen liegen jeweils andere Regelungen zum Steuerrecht nach Denkmalsanierung vor. Die Denkmal-AfA für Selbstnutzer sieht eine Abschreibung von 90 Prozent der Kosten vor. Als Selbstnutzer gelten alle Immobilieneigentümer, die selbst im Denkmalsbau wohnen. Selbstnutzer können die 90 Prozent über zehn Jahre hinweg geltend machen, indem sie jedes Jahr neun Prozent der Kosten in der Lohnsteuer geltend machen.


Sie tragen diesen Kostensatz zehn Jahre lang als Erhaltung des Gebäudes in ihre Steuererklärung ein. Die Denkmal-AfA für Kapitalanleger erlaubt eine 100-prozentige Abschreibung der Sanierungskosten. Kapitalanleger wohnen nicht in der Immobilie, sondern vermieten sie weiter. Über acht Jahre schreiben sie je neun Prozent der Kosten ab. Weitere vier Jahre lang sind sie zur Abschreibung von je sieben Prozent der Sanierungskosten berechtigt. Neben den Restaurierungskosten können Kapitalanleger auch die Anschaffungskosten für das Denkmal abschreiben.


Dafür gilt in der jährlichen Einkommenssteuer allerdings nur ein Satz von 2,5 Prozent des Brutto-Kaufpreises. Dieser Prozentsatz darf zwar solange angesetzt werden, bis die Kosten für die Immobilie wieder eingespart sind. Bei hohen Anschaffungspreisen ist das bei dem geringen Jahressatz aber kaum zu erwarten. Für Anleger sind daher besonders Denkmalschutz-Immobilien mit geringen Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten interessant.

Neben steuerrechtlichen Vorteilen: Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierung

Neben der Abschreibung von Kosten im Rahmen der AfA profitieren die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien auch anderweitig von Sanierungen. Viele Gemeinden und Gemeindeverbände steuern beispielsweise Zuschüsse oder Darlehen zu Denkmalschutz-Sanierungen bei. Dieser Grundsatz gilt insbesondere für Denkmalbauten in Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten der Stadt. Die Eigentümer des Denkmals sollten allerdings vorsichtig sein, denn die Gelder aus den Zuschüssen werden in der Steuer von den absetzbaren Gesamtkosten abgezogen, um Doppelförderungen auszuschließen. Allerdings kann die Bezuschussung für schlechter situierte Immobilienbesitzer durchaus relevant sein, um die anfallenden Kosten zeitnah zu decken.

Die Fördermöglichkeiten in diesem Bereich sind äußerst vielfältig. Die Denkmalschutzbehörde des Landkreises steht dem Immobilieneigentümer als beratende Stelle zur Seite. Auf zwei Förderwege der Behörden zur staatlichen Denkmalpflege ist ein besonderes Augenmerk zu richten. Das Bayerische Landesamt bezuschusst zum Beispiel die Denkmalpflege, indem es bestimmte Beträge für die Instandsetzungsmaßnahmen an sämtlichen Bau- und Kunstdenkmälern ausschüttet. Zuschüsse und Darlehen gibt es außerdem aus dem Entschädigungsfonds nach Denkmalschutzgesetz. Diese Art der Förderung erhalten vor allem umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an Denkmälern überregionaler Bedeutung. Auch an akut gefährdete Bauten wird der Förderung zuweilen vergeben.

Denkmaleigentümer erhalten diese Förderung nur dann, wenn ihnen die Übernahme der Instandsetzungskosten nachweislich nicht zuzumuten ist. Daher erfolgt zur Einschätzung der Situation eine Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Die genauen Fördervoraussetzungen sind vom jeweiligen Programm abhängig und fallen dementsprechend unterschiedlich aus. Für alle Förderungen ist ein Einvernehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege die grundlegende Voraussetzung.

Wer Zuschüsse des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege beantragen möchte, muss Fristen beachten. Der Antrag muss vor dem Beginn aller baulichen Maßnahme eingehen und darf nur mit der Beratung des Landesamts für Denkmalpflege gestellt werden. Auch Zuschüsse aus den Entschädigungsfonds nach DSchG beruhen auf diesem Grundsatz. Sämtliche Förderungen inklusive der steuerrechtlichen Vorteile sind spätestens dann nicht mehr vorstellbar, wenn der Baubeginn bereits stattgefunden hat.

Sanus AG: Kauf von Bestandsimmobilien - oder doch Denkmalschutzimmobilie

Kauf von Bestandsimmobilien - oder doch Denkmalschutzimmobilie

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, der wird sich früher oder später auch mit den Begriffen “Bestandsimmobilien“ und “Denkmalschutzimmobilien“ beschäftigen. In einem geschichtsträchtigen Land wie Deutschland finden sich viele Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Durch die zunehmende Knappheit in den Ballungszentren und Großstädten, ist jedoch auch die Nachfrage nach Bestandsimmobilien rasant angestiegen. Wenn die Festlegung auf eine dieser “Immobilienarten“ noch schwer fällt, kann der folgende Artikel helfen. Denn er wird sich damit beschäftigen, welche Unterschiede sich ergeben und welche Dinge es bei der Auswahl unbedingt zu beachten gilt. Ein abschließendes Fazit wird die wichtigsten Aspekte für die Entscheidung dann noch einmal aufgreifen.

Sanus AG: Die wichtigsten Charakteristika der Bestandsimmobilen 

Zunächst soll der Begriff der Bestandsimmobilie erläutert werden. Denn dieser Begriff ist vielen Interessenten gar nicht geläufig. Es handelt sich dabei um eine Immobilie, die bereits besteht. Sie ist meist vollständig renoviert und damit bezugsfertig. Im Wesentlichen muss somit unterschieden werden zwischen Neubauten, Bestandsimmobilien und den Denkmalschutzimmobilien. Die Bestandsimmobilien bieten den entscheidenden Vorteil, dass der Einzug meist direkt erfolgen kann. Bei einem Neubau ist dies hingegen häufig nicht möglich, da die Arbeiten an ihm noch nicht vollständig abgeschlossen sind. Die meisten Immobilien in Deutschland sind Bestandsimmobilien. Besonders in den Großstädten bleibt häufig keine andere Wahl, als ein solches Objekt zu beziehen.

Das liegt daran, dass es hier nur sehr wenig Baugrund gibt. Ein eigener Neubau wird somit extrem unwahrscheinlich, da das Bauland entweder nicht vorhanden oder unbezahlbar ist. Die Denkmalschutzimmobilien sind hingegen weitaus weniger verbreitet, was durch ihr hohes Alter begründet werden kann. Schließlich mussten sie häufig nicht nur zwei Kriege, sondern vor allem die kontinuierliche Witterung überstehen.

Sanus AG: Die wichtigsten Charakteristika der Denkmalschutzimmobilien

Dabei handelt es sich um Objekte, die dem Denkmalschutz unterstehen. Sie heben sich meist durch eine historische Bauweise stark von Bestandsimmobilien ab. Viele dieser Immobilien sind deshalb einzigartig. Damit das so bleibt, sind die Umbaumaßnahmen stark eingeschränkt. Das Amt für Denkmalschutz achtet darauf, dass das Äußere weitgehend erhalten bleibt. So ist es beispielsweise häufig nicht gestattet die Fensterform oder die Fenstergröße zu verändern. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs darf häufig nicht selbst ausgewählt werden. Ebenso benötigen alle massiven Umbauten eine Genehmigung. Diese zu erhalten, ist nicht immer einfach. Wird sie nicht erteilt, kann der Eigentümer dagegen kaum vorgehen.

Sanus AG: Die Vorteile und Nachteile der Bestandsimmobilien 

Die Bestandsimmobilien bieten den Vorteil, dass es bei ihnen nur wenig zu beachten gibt. Umbauten sind meistens problemlos möglich. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs kann sich der Eigentümer selbst heraussuchen. Diverse äußerliche Veränderungen stellen meist kein Problem dar. Der Eigentümer ist somit sehr viel freier in der Gestaltung seiner Immobilie. Außerdem sind sie meist deutlich günstiger als die denkmalgeschützten Objekte. Auch die verbaute Technik, wie etwa die Heizungsanlage entsprechen dem gängigen Standart. Die Wartungs- und Reparaturkosten fallen deshalb meist deutlich geringer aus. Außerdem müssen die Auflagen von dem Amt für Denkmalschutz nicht beachtet werden. Somit ist der Eigentümer weitgehend frei, wenn er seine Immobilie renovieren oder umgestalten möchte.

Als Nachteil ist zu nennen, dass es sich bei den Bestandsimmobilien nicht um einzigartige Bauwerke handelt. Somit kann es sein, dass das eigene Haus hundertfach in Deutschland gebaut wurde. Teilweise finden sich exakt die gleichen Häuser in einer Straße. Die Bau- und Planungskosten können dadurch zwar gering gehalten werden, die Individualität geht dadurch jedoch verloren. Wer somit ein einzigartiges Objekt sucht, ist mit einer Bestandsimmobilie häufig nicht gut beraten.

Sanus AG: Die Vorteile und Nachteile der Denkmalschutzimmobilien 

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei diesen Objekten häufig um Einzelstücke. Vielen Eigentümern ist es wichtig, eine Immobilie zu besitzen, wie sie niemand sonst hat. Außerdem haben diese historischen Gebäude häufig einen ganz eigenen Charme. Nicht nur in Deutschland ist das selten geworden. Immer wieder kann beobachtet werden, wie ausländische Touristen und selbst inländische Besucher über gut erhaltene Fachwerkhäuser oder stuckbesetzte Decken stauen. Eine herkömmliche Bestandsimmobilie kann damit einfach nicht mithalten.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Umbaukosten für die Denkmalschutzimmobilie steuerlich geltend gemacht werden können. Diese werden dann einfach in der Steuererklärung mit angegeben. Natürlich muss sich zunächst genauestens darüber informiert werden, an welchen Kosten sich der Staat beteiligt und an welchen nicht. Damit wird der Eigentümer auch ein Stück weit entschädigt. Schließlich ist der Umbau häufig alles andere als unkompliziert und damit auch kostspielig.

Damit wird auch gleich der größte Nachteil der Denkmalschutzimmobilien deutlich. Die Umbaumaßnahmen sind alles andere als einfach. Häufig ist nicht nur der Denkmalschutz an sich ein Problem, sondern auch die technische Umsetzung des Umbaus. Diese teilweise sehr alten Objekte weisen nur selten eine Symmetrie auf, wie das in einem Neubau der Fall ist. Schiefe Böden und Decken erschweren den Umbau genauso wie die veraltete Technik. Beispielsweise ist es häufig nicht einfach, die Fenster nachzurüsten. Die meisten Eigentümer wünschen sich eine mehrfache Verglasung, damit die Heizkosten gering bleiben. Die Fenstergrößen und die Fensterformen sind allerdings in den meisten Fällen nicht einheitlich. Deshalb passen die Standardgrößen nicht.

Es müssen somit Sonderanfertigungen bestellt werden, um den Umbau zu ermöglichen. Das ist nicht nur aufwendig, sondern auch kostspielig. Ein weiteres Problem ergibt sich häufig bei der Nachrüstung der Heizungsanlage. Der technische Standard in Denkmalschutzimmobilien ist nicht selten veraltet, was zu immensen Heizkosten führen kann. Diese Mehrkosten versucht der Staat durch die Steuervergünstigung auszugleichen. Gleichzeitig soll damit verhindert werden, dass die Denkmalschutzimmobilien leer stehen, weil sie sich kaum einer leisten kann.

Sanus AG: Das Wichtigste auf einen Blick 

Zwischen einer Bestandsimmobilie und einer Denkmalschutzimmobilie ergeben sich diverse Unterschiede, die bei der Wahl unbedingt berücksichtigt werden sollten. Die Bestandsimmobilien überzeugen durch ihre Einfachheit. Meist sind sie vollständig renoviert und können direkt bezogen werden. Umbauten stellen häufig kein Problem dar. Außerdem ist der Eigentümer in der Gestaltung und Veränderung seines Objekts kaum eingeschränkt. Diese Freiheit lockt viele Kaufinteressenten. Die Bestandsimmobilien machen den größten Anteil der Immobilien aus. Eine starke Konkurrenz sind allerdings die Neubauten, welche die neuste Technik bereithalten können.

Ganz anders sieht das bei den Denkmalschutzimmobilien aus. Hier bekommt der Käufer für sein Geld vor allem eins geboten und das ist Einzigartigkeit. In einer Immobilie zu wohnen, wie sie sonst fast niemand hat, ist natürlich ein gutes Kaufargument. Wer Wert auf Individualität legt, der wird somit eher zu einem solchen Objekt tendieren. Allerdings sind die Umbaumaßnahmen häufig ein Problem. Gefühlt muss der Eigentümer für jede Kleinigkeit eine Genehmigung bei dem zuständigen Amt für Denkmalschutz einholen. Viele Kaufinteressenten schreckt es ab, dass sie ohne eine solche Genehmigung an ihrem Eigentum kaum etwas verändern können. Schließlich ist genau das häufig ein Grund, von einem Mietobjekt on ein Eigenheim zu ziehen. Die Erteilung der Genehmigung kann außerdem recht langwierig ausfallen.

Spontanität sieht also anders aus. Da dies alles signifikante Nachteile sind, versucht der deutsche Staat den Kaufinteressenten die Denkmalschutzimmobilien auf eine andere Art und Weise schmackhaft zu machen. Deshalb sind viele Umbaumaßnahmen steuerlich absetzbar. Damit ist es möglich geworden, das Objekt (zumindest Innen) auf den neusten Stand zu bringen und den Staat daran zu beteiligen. Die Kosten dafür werden somit nicht alleine getragen. Dazu muss allerdings erwähnt werden, dass die Umbaukosten bei einer denkmalgeschützten Immobilie häufig auch merklich höher ausfallen als bei einer Bestandsimmobilie.

Sanus AG: Letztendlich muss sich der Kaufinteressent somit entscheiden, ob er mehr Wert auf Individualität und Einzigartigkeit oder auf Unkompliziertheit und Freiheit legt.

SANUS AG Aktuelle Projekte: Pankow hat viele Gesichter – Wohnen in der Vesaliusstraße

Visualisierung des Projekts Vesaliusstraße 4. Bildquelle: SANUS AG

2001 wurden die bis dahin eigenständigen Bezirke Pankow, Prenzlauer Berg und Weißensee zum heutigen bevölkerungsreichsten Berliner Bezirk Pankow vereint. Flächenmäßig ist Pankow der zweitgrößte Bezirk Berlins. Der Stadtteil hat eine bewegte Geschichte und ist sehr vielseitig: Feiern und Kultur im angesagten Prenzlauer Berg, Ruhe und viel Grün in Pankow und ein wenig Ostalgie und authentisches Kiezflair in Weißensee – das alles in unmittelbarer Anbindung an das Stadtzentrum und damit zu den Hotspots der Metropole Berlin. Für viele der Neuberliner, die es in die Stadt zieht, sind das überzeugende Argumente. Im ehemaligen Diplomatenviertel entwickelt die SANUS AG in der Vesaliusstraße nun ein Wohngebäude mit 96 Wohnungen. Unweit der S-Bahn und in unmittelbarer Nähe zu Grünflächen, dem Schlosspark, dem Rathaus Pankow und vielen Kitas und Schulen, sind die Wohnungen vor allem für junge Familien interessant. Das Gebäude wird über vier bis acht Geschosse und insgesamt 86 Tiefgaragenstellplätze verfügen.

„Pankow ist ein quirliger und angesagter Bezirk, der durch seine Struktur und besondere Atmosphäre vor allem für junge Familien sehr interessant ist“, sagt Jan Holstein, Geschäftsführer der SANUS Bauträger GmbH. „Das Gebäude wird nach seiner Fertigstellung durch seine Lage und Anbindung, vor allem aber auch durch seine besondere Gestaltung und Ästhetik, überzeugen.“

Das Gebäude soll bereits 2019 fertiggestellt sein.

Vesaliusstraße 4

Im ehemaligen Diplomatengebiet des Berliner Bezirks Pankow wurde die Vesaliusstraße 4 mit einer Grundstücksfläche von 3.949 m² erworben. Durch die vielen Grünflächen, den Schlosspark, den Kinderbauernhof Pinke und vielen Kitas und Schulen ist die Lage des Objektes perfekt für Familien geeignet. Durch die Errichtung eines 4-8 – geschossigen Baukörpers sollen insgesamt 96 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 8.158 m² entstehen. Zudem ist vorgesehen das Grundstück mit einer Tiefgarage für 86 Stellplätze weitgehend zu unterbauen.

Fertigstellung 2019
Neubau
Gesamtnutzfläche  8.158 ?
Wohn-Einheiten  96
Adresse Vesaliusstraße 4, 13187 Berlin

Lichtenberg: Ein Stadtteil im Aufwind - SANUS AG feiert Richtfest in der Einbecker Straße 53/53a

Das Image des Stadtteils Lichtenberg hat sich stark gewandelt. 

Einst als unattraktiver Ost-Bezirk verschrien, hat sich der Stadtteil mittlerweile zu einem beliebten In-Viertel mit Potenzial gemausert. Die Vorteile des Wohnbezirks sind die niedrigen Mieten, die Unaufgeregtheit der Menschen und die Tatsache, dass man auf der Straße auch noch ältere Leute sieht. All das ist in Berlin schon lange keine Selbstverständlichkeit mehr.

Vor allem für junge Familien mit Kindern bietet sich das Umfeld an, über 265.000 Menschen wohnen mittlerweile dort – Tendenz steigend. Als Standort für renommierte Hochschulen für die Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) mit fast 14.000 und die Hochschule für Wirtschaft und Recht (HWR) mit über 10.000 Studierenden, bietet Lichtenberg angehenden Akademikern beste Studienbedingungen.

Die SANUS AG hat die Möglichkeiten des Bezirks lange vorhergesehen und realisiert dort auf einem ruhig gelegenen Grundstück in der Einbecker Straße 53/53a ein vierstöckiges Wohngebäude mit einem weiteren Staffelgeschoss. Insgesamt werden 66 Wohneinheiten mit je 2-3 Zimmern und 2.375 qm Wohnfläche entstehen. Aufgrund der Größe und der durchdachten Grundrisse, sowie der unmittelbaren Nähe zu der HTW eignen sich die Wohnungen ideal für Studenten, Singles oder sogar Wohngemeinschaften. Nun feiert das Projekt schon nach kurzer Bauzeit Richtfest.

Jan Holstein, Geschäftsführer der SANUS AG, freut sich über den raschen Fortschritt des Projekts: „Es ist immer etwas Besonderes, mit dabei zu sein, wenn ein Bezirk wächst und sein Potenzial entwickelt. Wir von der SANUS AG freuen uns, hier in der Einbecker Straße Richtfest zu feiern und mit einem besonderen Wohngebäude einen Beitrag zur Entwicklung des Bezirks zu leisten.“

V.l.n.r.: Michael Dombrowsky, Bauleitung, Martin Schaefer, Bezirksverordneter CDU-Fraktion, Jan Holstein, Geschäftsführer SANUS AG, Prof. Jürgen Hofmann, Vorsitzender Stadtentwicklungsausschuss Lichtenberg, Kevin Hönicke, Vorsitzender SPD-Fraktion. Bildquelle: BERLINboxx

Zu Gast waren neben zahlreichen Pressevertretern auch Repräsentanten des Bezirks Lichtenberg. Professor Jürgen Hofmann (Vorsitzender Stadtentwicklungsausschuss Lichtenberg), Kevin Hönicke, (Vorsitzender SPD-Fraktion Lichtenberg) und Martin Schaefer (Bezirksverordneter CDU-Fraktion Lichtenberg) haben das Projekt auf der politischen Ebene begleitet und stießen mit den Bauleuten an.

Das Gebäude soll bereits im 1. Quartal 2018 fertiggestellt sein.

Top-Entscheider aus Wirtschaft und Politik zu Gast beim Spargelessen mit dem Regierenden Bürgermeister

Es ist das Frühjahrs-Highlight im Kalender der Berliner Politik und Wirtschaft: 

Das traditionelle Spargelessen der Berliner Pressekonferenz mit dem Regierenden Bürgermeister. Wenn die Berliner Pressekonferenz, die älteste Journalistenvereinigung Deutschlands, im Restaurant „Hugo’s“ im Hotel Intercontinental zum exklusiven Lunch lädt, folgt die Elite aus Politik und Wirtschaft der Hauptstadt diesem Ruf.

Allein die hohe Senatorendichte sprach für sich: Innensenator Andreas Geisel, Verkehrssenatorin Regine Günther, Gesundheitssenatorin Dilek Kolat, Justizsenator Dirk Behrendt, Bausenatorin Katrin Lompscher und Wirtschaftssenatorin Ramona Pop waren gekommen. Hohe Repräsentanten in der Hauptstadt akkreditierter Staaten, wie der britische Botschafter Sir Sebastian Wood, der schwedische Botschafter Per Thöresson und der ukrainische Botschafter Andrii Meinyk sorgten für internationales Flair.

Die Bundesregierung wurde vertreten durch die Staatsministerin für Kultur, Professor Monika Grütters. Außerdem kamen der SPD-Fraktionsvorsitzende Raed Saleh, die Grünen-Abgeordnete Antje Kapek, FDP-Fraktionsvorsitzender Sebastian Czaja, der Präsident der Handwerkskammer Stephan Schwarz und viele andere, die Berlin mitgestalten.

v.l.n.r. : Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG, Christoph Gröner, Vorstand CG Gruppe, Michael Müller, Regierender Bürgermeister, Thomas Klein, Vorsitzender Berliner Pressekonferenz, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe. Bildquelle: Dirk Lässig


Ehrengast Michael Müller wirkte gelöst und wertete als positives Zeichen, dass die Berliner SPD in den vergangenen Wochen einen regen Zulauf zu verzeichnen hatte. Zu den Schwerpunkten seiner Rede zählten aber vor allem die entschiedene Durchsetzung von Werten wie Presse- und Religionsfreiheit, Gleichberechtigung und Sicherheit. „Nur auf der Grundlage von gemeinsamen Werten können sich Berlin und die Menschen weiter entwickeln und die Stadt und die Gesellschaft weiter voranbringen“, sagte Müller. Sorgen bereitet ihm auch der Umgang mit Journalisten in Ländern wie der Türkei.

Dass die Türkei einer Ländergruppe zuzurechnen sei, in der mit die meisten Journalisten inhaftiert seien, bezeichnete Michael Müller als „schrecklich“. „Istanbul ist unsere Partnerstadt, viele haben Freunde und Familie in der Türkei. Da müssen wir uns engagieren“, so Müller.

Bedeutende Vertreter der Berliner Wirtschaft pflichteten Müller in vielen Punkten bei. So auch Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG. „Ich begrüße sehr, dass der Regierende Bürgermeister so leidenschaftlich für unsere Stadt eintritt. Die von ihm angesprochen Werte sind auch der SANUS AG wichtig, denn nur auf dieser Grundlage können wir es gemeinsam schaffen, Berlin als lebenswerte und sichere Stadt noch weiter voranzubringen.“

v.l.n.r.: Andreas Dahlke, Geschäftsführer Situs GmbH, Bausenatorin Katrin Lompscher, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe, Siegfried Nehls.

Top-Entscheider aus Wirtschaft und Politik zu Gast beim Spargelessen mit dem Regierenden Bürgermeister

Es ist das Frühjahrs-Highlight im Kalender der Berliner Politik und Wirtschaft: Das traditionelle Spargelessen der Berliner Pressekonferenz mit dem Regierenden Bürgermeister. Wenn die Berliner Pressekonferenz, die älteste Journalistenvereinigung Deutschlands, im Restaurant „Hugo’s“ im Hotel Intercontinental zum exklusiven Lunch lädt, folgt die Elite aus Politik und Wirtschaft der Hauptstadt diesem Ruf.

Allein die hohe Senatorendichte sprach für sich: Innensenator Andreas Geisel, Verkehrssenatorin Regine Günther, Gesundheitssenatorin Dilek Kolat, Justizsenator Dirk Behrendt, Bausenatorin Katrin Lompscher und Wirtschaftssenatorin Ramona Pop waren gekommen. Hohe Repräsentanten in der Hauptstadt akkreditierter Staaten, wie der britische Botschafter Sir Sebastian Wood, der schwedische Botschafter Per Thöresson und der ukrainische Botschafter Andrii Meinyk sorgten für internationales Flair.

Die Bundesregierung wurde vertreten durch die Staatsministerin für Kultur, Professor Monika Grütters. Außerdem kamen der SPD-Fraktionsvorsitzende Raed Saleh, die Grünen-Abgeordnete Antje Kapek, FDP-Fraktionsvorsitzender Sebastian Czaja, der Präsident der Handwerkskammer Stephan Schwarz und viele andere, die Berlin mitgestalten.

v.l.n.r. : Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG, Christoph Gröner, Vorstand CG Gruppe, Michael Müller, Regierender Bürgermeister, Thomas Klein, Vorsitzender Berliner Pressekonferenz, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe. Bildquelle: Dirk Lässig

Ehrengast Michael Müller wirkte gelöst und wertete als positives Zeichen, dass die Berliner SPD in den vergangenen Wochen einen regen Zulauf zu verzeichnen hatte. Zu den Schwerpunkten seiner Rede zählten aber vor allem die entschiedene Durchsetzung von Werten wie Presse- und Religionsfreiheit, Gleichberechtigung und Sicherheit. „Nur auf der Grundlage von gemeinsamen Werten können sich Berlin und die Menschen weiter entwickeln und die Stadt und die Gesellschaft weiter voranbringen“, sagte Müller. Sorgen bereitet ihm auch der Umgang mit Journalisten in Ländern wie der Türkei. Dass die Türkei einer Ländergruppe zuzurechnen sei, in der mit die meisten Journalisten inhaftiert seien, bezeichnete Michael Müller als „schrecklich“. „Istanbul ist unsere Partnerstadt, viele haben Freunde und Familie in der Türkei. Da müssen wir uns engagieren“, so Müller.

Bedeutende Vertreter der Berliner Wirtschaft pflichteten Müller in vielen Punkten bei. So auch Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG. „Ich begrüße sehr, dass der Regierende Bürgermeister so leidenschaftlich für unsere Stadt eintritt. Die von ihm angesprochen Werte sind auch der SANUS AG wichtig, denn nur auf dieser Grundlage können wir es gemeinsam schaffen, Berlin als lebenswerte und sichere Stadt noch weiter voranzubringen.“

v.l.n.r.: Andreas Dahlke, Geschäftsführer Situs GmbH, Bausenatorin Katrin Lompscher, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe, Siegfried Nehls.

Beteiligungen an KAGB Immobilienfonds

Beteiligungen an KAGB Immobilienfonds

KAGB Immobilienfonds sind Immobilienfonds, die den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) folgen. Das KAGB wurde Im Mai 2013 beschlossen, um den Schutz der Anleger zu verbessern.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind sogenannte Sondervermögen, die von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden und den größten Teil des eingesammelten Geldes in Immobilien investieren.

Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. 

Beide bieten den Anlegern die Möglichkeit, sich mit relativ kleinen Beträgen und ohne viel Bürokratie Anteile an Immobilienvermögen zu erwerben.

Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass offene Immobilienfonds ohne vorher festgelegtes Limit Geld von Anlegern einsammeln, um dieses in eine größere Anzahl von Immobilien zu investieren, während geschlossene Immobilienfonds einen vorher festgelegten Betrag von den Anlegern einsammeln, um dieses Geld in eine bestimmte Immobilie zu investieren. Ein geschlossener Immobilienfonds wird geschlossen, sobald das Geld für das geplante Objekt von den Anlegern eingesammelt wurde. Von diesem Zeitpunkt an werden keine weiteren Anleger mehr zugelassen.

Offene Immobilienfonds hingegen sammeln immer mehr Geld von weiteren Anlegern ein und investieren dieses Geld dann in weitere Immobilien. Während man bei offenen Immobilienfonds bereits mit geringen Beträgen einsteigen kann (oft schon mit Beträgen ab 50 EUR), liegen die Mindestbeträge, die man bei geschlossenen Fonds anlegen muss, in der Regel bei mehreren Tausend Euro. Nach mehreren Skandalen mit offenen Immobilienfonds wurde zunächst überlegt, diese Anlageform abzuschaffen.

Dann hat man jedoch im Rahmen des KAGB die Regeln für diese Fonds verschärft und sie doch beibehalten. Dadurch haben die Anleger auch heute noch die Möglichkeit, sowohl in geschlossene als auch in offene Immobilienfonds zu investieren. 

Immobilienfonds haben meist eine moderate aber relativ kontinuierliche Wertentwicklung und stetige Erträge, die im Durchschnitt bei 3-5 Prozent jährlich liegen. Sie sind damit weniger volatil als Aktienfonds und zurzeit auch ertragreicher als Renten- oder Geldmarktfonds. Sie bieten also relativ viel Sicherheit sowohl bei der Wertentwicklung als auch bei den Erträgen. Sie sind ein gerne gewählter Bestandteil vieler professioneller und auch privater Depots.

Wozu dient das Kapitalanlagegesetzbuch?

Das KAGB dient vor allem dem Schutz der Privatanleger. In diesem Gesetz werden die Pflichten der Kapitalverwaltungsgesellschaften, die die Investmentfonds verwalten, nach den Erfahrungen diverser Skandale neu geregelt. Unter anderem ist in diesem Gesetz geregelt, dass die jeweilige Kapitalverwaltungsgesellschaft die Pflicht hat, Interessenkonflikte, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Investmentvermögens auftreten können, zu ermitteln und ihnen im Interesse der Anleger vorzubeugen.

Es gibt darin auch klare Regeln zum Liquiditäts- und Risikomanagement. Damit werden Lehren gezogen aus den Skandalen vergangener Jahre, als aufgrund mangelnder Liquidität Kunden von offenen Immobilienfonds über viele Monate ihre Anteile nicht zurückgeben konnten. Aber auch gegen andere vermeidbare Risiken soll der Anleger geschützt werden. Deshalb sind unter anderem auch die Eigenkapitalanforderungen in dem Gesetz klar geregelt.

Kein Investment ist ohne Risiko

Trotz der strengeren Regeln im KAGB ist eine Anlage in Immobilienfonds immer noch nicht ganz ohne Risiko. Der Anleger sollte immer wissen, dass jede Anlageform immer auch Risiken birgt. Das Gesetz soll und kann nicht jedes Risiko beseitigen, zumal für Fonds, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes schon bestanden, Übergangsfristen galten. Der Anleger muss eigenverantwortlich handeln und den Verkaufsprospekt, den jeder Investmentfonds erstellen muss, sorgfältig lesen. Auf dieser Grundlage kann er dann selbst entscheiden, ob er investieren will oder ob ihm das Risiko zu groß ist. Jeder Investmentfonds ist deshalb verpflichtet, einen Verkaufsprospekt zu erstellen und jedem Anleger auf Verlangen kostenlos auszuhändigen.

Die Prospekthaftung

Der Verkaufsprospekt ist ein wichtiges Verkaufsargument für den Investmentfonds und die wichtigste Entscheidungsgrundlage aus Sicht des Anlegers. Aus diesem Grund gelten für den Verkaufsprospekt strenge Vorschriften über Form und Inhalt. Im Fall von unvollständigen oder falschen Angaben im Prospekt besteht eine recht weitgehende Haftung fast aller Personen, die für den Immobilienfonds verantwortlich sind, wie Initiator, Emittent und evtl. Treuhänder. Der Verkaufsprospekt muss vor der Veröffentlichung bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Prüfung vorgelegt werden. Dort wird allerdings nur geprüft, ob alle formalen Vorschriften eingehalten wurden.

Die BaFin stellt also nur fest, ob in dem Verkaufsprospekt alle vorgeschriebenen Angaben gemacht wurden. Für die Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit ist die BaFin nicht zuständig. Angesichts der weit gefassten Prospekthaftung können sich seriöse Emittenten kaum unrichtige Angaben im Verkaufsprospekt leisten. Für Ansprüche der Anleger aus der Prospekthaftung gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

KAGB Immobilienfonds als Kapitalanlage

Immobilienfonds galten schon immer als eigentlich solide Kapitalanlage, was auch so erst einmal richtig war. Dass im Zuge der Finanzkrise vor einigen Jahren etliche unter die Räder kamen, lag zu Einen daran, dass mehr Geld eingesammelt wurde, als man in guten Immobilien anlegen konnte. Dadurch wurden dann auch sogenannte Schrottimmobilien in manches Portfolio aufgenommen. Durch das KAGB wird der Anleger inzwischen besser gegen solche vermeidbaren Verluste geschützt. Einen absoluten Schutz gegen Verluste gibt es naturgemäß aber nicht. Der Anleger muss schon noch selber den jeweiligen Verkaufsprospekt lesen und sich auf dieser Grundlage ein eigenes Urteil bilden. Sollten sich dann aber die Angaben im Prospekt als unrichtig herausstellen, kann er auf dieser Basis Schadenersatz fordern.

Generell kann man also sagen, dass ein seriöser KAGB Immobilienfonds heute noch sicherer ist als noch vor wenigen Jahren, als Immobilienfonds mit gutem Recht schon als gute und sichere Geldanlage galten. Im Zweifelsfall hat man naturgemäß bei geschlossenen Immobilienfonds eine bessere Möglichkeit, das Anlageobjekt zu beurteilen, als bei einem offenen Immobilienfonds, der ein weitaus breiter gestreutes Portfolio hat. Je mehr Immobilien im Portfolio sind, desto höher ist das Risiko, dass auch welche darunter sind, die nicht wirklich gute Qualität sind. Andererseits sollte gerade das breite Portfolio aber auch das Risiko verringern, da viele gute Objekte durchaus die eine oder andere Fehlentscheidung ausgleichen können.

Wenn sich das eine Objekt eines geschlossenen Immobilienfonds als Flop erweisen sollte, ist nichts da, was den Verlust ausgleicht. Ein weiteres Kriterium ist der Mindestbetrag, der angelegt werden muss. Wer nicht genug Geld hat, um mehrere tausend Euro für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu bezahlen, wird zwangsläufig auf einen offenen Immobilienfonds zurückgreifen, bei dem er beispielsweise monatlich 50 oder 100 Euro anlegt. Wichtig ist in jedem Fall, sich gut zu informieren, damit man keine Fehlinvestition tätigt. Das Risiko ist auf jeden Fall geringer als bei Aktien, die Erträge aber höher, als bei verzinslichen Geldanlagen.

Fazit

Ein guter KAGB Immobilienfonds sollte in jedem Portfolio seinen Platz haben. 

Relativ kontinuierliche Wertsteigerung zusammen mit stabilen Erträgen bieten eine gute Ergänzung zu den wesentlich volatileren Aktienfonds. Gleichzeitig sind die Erträge zurzeit auch wesentlich höher als bei Renten- oder Geldmarktfonds. Wenn man vor dem Kauf gut prüft, ist das Risiko auch vergleichsweise überschaubar. Ob man sich dabei für offene oder geschlossene Immobilienfonds entscheidet, hängt von den persönlichen Präferenzen ab und nicht zuletzt auch von den finanziellen Möglichkeiten. Mancher wird sich vielleicht sogar im Sinne der Diversifizierung für beide Varianten entscheiden.

Sollte dann doch einmal ein Verlust eintreten, empfiehlt sich die Prüfung, ob eventuell im Verkaufsprospekt unrichtige Angaben gemacht wurden. 

Ist das der Fall, lohnt es sich, Ansprüche im Rahmen der Prospekthaftung geltend zu machen. KAGB Immobilienfonds sind also eine Geldanlage, mit der man nur wenig falsch machen kann. Mit etwas Sorgfalt bei der Auswahl ist man damit langfristig auf der sicheren Seite und sichert sich kontinuierliche Erträge. Ein weiterer Vorteil ist die Tatsache, dass man in Immobilien investieren kann, ohne sich selbst um die Verwaltung kümmern zu müssen. Nicht jeder möchte selber Mieter suchen und Nebenkostenabrechnungen erstellen. Man überlässt diese Aufgabe den Profis und sichert sich einfach nur die Erträge.

Immobilien kaufen - Was ist der Sachwert einer Immobilie

Gibt es einen eindeutigen Sachwert für eine Immobilie?

Wie auch immer man diese Frage formuliert, die Frage ist und bleibt falsch gestellt. Rein theoretisch könnte man natürlich alle Ziegel, Fensterflächen, Dachschindeln, Buntmetalle und Kupferleitungen in einer Liste zusammenzählen, alle Arbeitsstunden mit einem angemessenen Preis verrechnen und auch noch die Planung des Architekten hinzu rechnen, so sollte sich ein halbwegs realistischer Sachwert für eine Immobilie abschätzen lassen.

Aber so wird es nicht gemacht, auf Grundlage dieses Ansatzes ist eigentlich noch nie ein Sachwert für eine Immobilie abgeschätzt worden. Nicht die physikalischen Steine eines Hauses sind etwas wert, sondern im absoluten Vordergrund steht allein die Lage der Immobilie und damit verbunden die beruflichen- und Freizeitmöglichkeiten für die potenziellen Bewohner.

Bevor hier nun näher auf drei verschiedene gängige Verfahren der Wertermittlung eingegangen werden soll, sei noch die folgende Plausibilität erlaubt, um dem Leser die Absurdität der oben gestellten Frage etwas klarer zu machen. Was ist z. B. ein Einfamilienhaus mit Keller in Massivbauweise und einer Wohnfläche von 160 qm wert? In München Sendling werden wohl 2 Mio. Euro dafür nicht reichen, im strukturschwachen niedersächsischen Wendland bekommt man für das gleiche Haus keine 60.000 Euro, wobei das norddeutsche Baugrundstück mehr als 1000 qm misst und einen wunderschönen alten Baum- und Buschbestand hat. Das Münchener Grundstück hat dagegen kaum 500 qm, liegt direkt an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße und ist von allen Seiten her durch Mauern, Hecken und viel zu dicht benachbarte Häuser eingeengt. Dennoch geht jeder a priori davon aus, dass man in München natürlich eine sehr viel höhere Lebensqualität hat.

Die Wertermittlung bei gebrauchten Immobilien

Bei gebrauchten Immobilien bzw. auch bei Grundstücken kommt der sogenannte Verkehrswert, den man auch als Marktwert bezeichnen könnte, zum Tragen. Es handelt sich dabei um den realen Preis, der mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit so dort erzielt werden kann. Per Definition spiegelt der Verkehrswert bezogen auf einen bestimmten Stichtag die (aktuellen) Marktverhältnisse wider. Selbstverständlich hat sich auch der Gesetzgeber mit diesem Problem befasst und daher 3 Verfahren bestimmt, von denen mindestens eines bei jeder Wertermittlung einer Immobilie anzuwenden ist.

Da hierbei viele Details richtig zu beachten und auch konkret anzuwenden sind, ist es unbedingt zu empfehlen, einen qualifizierten und unabhängigen Gutachter mit der Wertermittlung zu beauftragen, was allerdings mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Die Erfahrung hat gezeigt, dass selbst ermittelte Immobilienwerte durch die Verkäufer immer deutlich zu hoch ausfallen, auch wenn ernsthaft versucht wird, alle Kriterien richtig anzuwenden. Dahinter verbirgt sich sehr wahrscheinlich ein psychologischer Effekt gepaart mit Wunschdenken.

Wer dann im Ergebnis als Verkäufer den Preis zu hoch ansetzt, hat erst mal richtig schlechte Karten, denn der Prozess des Verkaufens kann sich nun elend lange dahinschleppen. Am Ende läuft alles darauf hinaus, dass das Objekt sogar weit unter Wert verkauft werden muss. In Erbschaftsfällen ist es oftmals das Finanzamt, das einen Schätzwert für die Immobilie ansetzt. Wie jeder weiß, hat auch das Finanzamt seine Eigeninteressen mit der häufigen Folge, dass der vom Finanzamt festgelegte Preis oftmals eine "Schmerzgrenze" übersteigen kann.

Dagegen können sich die Erben bzw. die Beschenkten durchaus mit einem Gegengutachten wehren. Sowohl das Finanzamt als auch die Gutachter halten sich in aller Regel an 3 normierte Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien, wobei nicht jedes dieser Verfahren gleichermaßen auf jede Immobilie angewendet werden darf. Der erste Schritt besteht also immer erst einmal darin, zu prüfen, um welche Art von Immobilie es sich überhaupt handelt, um darüber entscheiden zu können, mit welchem Verfahren die Berechnung vorzunehmen ist.

Das Vergleichswertverfahren

Diese Bewertungsmethode auf der Basis der bisher in der Region erzielten Verkaufspreise ist geeignet für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und auch Eigentumswohnungen. Wenn es um das Bauland geht, greift man zurück auf die "Bodenrichtwertkarte". Bei dieser Methode steht wirklich die aktuelle Marktlage im Fokus. Für den Preisvergleich werden andere Immobilien ähnlicher Ausstattung und Größe in der betreffenden Umgebung herangezogen. Außerdem werden selbstverständlich auch der allgemeine Zustand der Immobilie und so wichtige Aspekte wie die Infrastruktur in die Gesamtbewertung mit einbezogen.

Ein sehr wichtiges Kriterium ist immer die Grundstücksgröße und das Baujahr des Objekts oder die Lage mit ihrer Infrastruktur. Neben der obligatorischen Baubeschreibung ist auch der Zustand der Außenanlagen von hohem Belang, und dann werden auch noch die sogenannten Wohnumfeldinformationen berücksichtigt. Dazu gehören z. B. auch die Einkommens- und Altersverteilung in der näheren und weiteren Nachbarschaft, also in einem erweiterten Sinne das soziale Umfeld. In dieser Hinsicht schneiden die Villen in Berlin-Dahlem nun mal eben besser ab, als die Plattenbauten in Berlin-Hellersdorf.

Gerade ältere Häuser müssen sehr unterschiedlich bewertet werden. Bei manchen Häusern werden immer wieder werterhaltende oder sogar wertsteigernde Maßnahmen durchgeführt, andere Eigentümer wieder lassen ihre Häuser z. T. sogar absichtlich verfallen. Das kann natürlich einen riesigen Wertunterschied ausmachen. Ein erfahrener Sachverständiger erkennt schnell die Kriterien, die eine nachhaltige Wertminderung oder eben auch eine Wertsteigerung zur Folge haben. Letzteres ist z. B. an besonderen Ausstattungsmerkmalen wie z. B. einen Kamin, aber auch regelmäßige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gekoppelt.

Andere typische Beispiele für eine deutliche Wertsteigerung sind die neue Heizungsanlage, die neue Dacheindeckung, eine moderne Fassadendämmung, die Erneuerung der Fenster oder die Sanierung von Bad und Küche. Es gibt aber auch Fälle, da fehlen einfach akzeptable Vergleichsobjekte in der näheren Umgebung, oder die Region ist zufällig von extremen Marktschwankungen beim Verkehrswert betroffen, vielleicht durch die Schließung eines bedeutenden Arbeitgebers in der Nähe. Man muss sich also darüber im Klaren sein, dass das Vergleichswertverfahren meistens nur eine Momentaufnahme der lokalen Situation am Immobilienmarkt sein kann.

Das Ertragswertverfahren

In diesem Fall geht es um Objekte, die nicht selbst genutzt, sondern z. B. vermietet werden im Sinne der Erzielung einer Rendite für die ursprüngliche Investition beim Kauf. Typischerweise handelt es sich hierbei um Mehrfamilienhäuser oder auch Gewerbeimmobilien. Maßgebend sind in diesen Fällen der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert. Von besonderem Gewicht ist hier die Jahresnettokaltmiete, die mithilfe der Immobilie nachhaltig erwirtschaftet werden kann. Noch wichtiger bei der Wertbestimmung ist aber der Nettoertrag, also die erreichbare Jahresmiete vermindert um die Bewirtschaftungskosten, die da sind: die nachweisbaren Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, weitere nicht umlagefähige Betriebskosten, aber auch das sogenannte Mietausfallwagnis.

Die sogenannte Kapitalisierung des Nettoertrages ist heute die Basis für die Bewertung eines solchen Gebäudes. Dabei wird aber der Reinertrag um den Liegenschaftszinssatz von Grund und Boden gekürzt. Schließlich wird das Ergebnis mit einem Faktor multipliziert, der ziemlich individuell und abhängig von der Lage, Region, Verkehrsanbindung usw. zu wählen ist (siehe dazu die 21. Anlage des Bewertungsgesetzes). Die Richtwertkarte liefert konkrete Angaben über den Bodenwert, der zum Gebäudewert dazu gezählt werden muss. Im Ergebnis steht dann der Ertragswert des Grundstücks.

Das Sachwertverfahren

Es gibt aber auch viele Fälle, da gibt es in der Nähe weder Vergleichsgrundstücke noch ist es möglich, die normalen, ortsüblichen Mieten zu ermitteln. Für diese Sonderfälle wurde das Sachwertverfahren entwickelt. Auch hier müssen die Werte von Boden und baulichen Anlagen separat ermittelt werden. Bei den Herstellungskosten für das Gebäude werden auch die wirtschaftlichen und technischen Wertminderungen mit einkalkuliert.

Bei diesem Verfahren wird die Eigennutzung der Immobilie nicht ausgeschlossen. In diesem Fall wird der Sachwert direkt an jenem Wert orientiert, der auch im Fall einer Beleihung üblicherweise zugrunde gelegt werden würde. Ein Gutachter berücksicht bei den Herstellungskosten in aller Regel den jeweiligen Qualitätsstandard der Bauweise. Dabei spielt auch der allgemeine Wartungszustand der baulichen Anlagen eine wichtige Rolle. Darüber hinaus finden auch die Kosten für einen gleichwertigen Neubau Eingang in die Gesamtbewertung durch einen Experten im Sachwertverfahren.