Beteiligungen an KAGB Immobilienfonds

Beteiligungen an KAGB Immobilienfonds

KAGB Immobilienfonds sind Immobilienfonds, die den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) folgen. Das KAGB wurde Im Mai 2013 beschlossen, um den Schutz der Anleger zu verbessern.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind sogenannte Sondervermögen, die von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden und den größten Teil des eingesammelten Geldes in Immobilien investieren.

Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. 

Beide bieten den Anlegern die Möglichkeit, sich mit relativ kleinen Beträgen und ohne viel Bürokratie Anteile an Immobilienvermögen zu erwerben.

Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass offene Immobilienfonds ohne vorher festgelegtes Limit Geld von Anlegern einsammeln, um dieses in eine größere Anzahl von Immobilien zu investieren, während geschlossene Immobilienfonds einen vorher festgelegten Betrag von den Anlegern einsammeln, um dieses Geld in eine bestimmte Immobilie zu investieren. Ein geschlossener Immobilienfonds wird geschlossen, sobald das Geld für das geplante Objekt von den Anlegern eingesammelt wurde. Von diesem Zeitpunkt an werden keine weiteren Anleger mehr zugelassen.

Offene Immobilienfonds hingegen sammeln immer mehr Geld von weiteren Anlegern ein und investieren dieses Geld dann in weitere Immobilien. Während man bei offenen Immobilienfonds bereits mit geringen Beträgen einsteigen kann (oft schon mit Beträgen ab 50 EUR), liegen die Mindestbeträge, die man bei geschlossenen Fonds anlegen muss, in der Regel bei mehreren Tausend Euro. Nach mehreren Skandalen mit offenen Immobilienfonds wurde zunächst überlegt, diese Anlageform abzuschaffen.

Dann hat man jedoch im Rahmen des KAGB die Regeln für diese Fonds verschärft und sie doch beibehalten. Dadurch haben die Anleger auch heute noch die Möglichkeit, sowohl in geschlossene als auch in offene Immobilienfonds zu investieren. 

Immobilienfonds haben meist eine moderate aber relativ kontinuierliche Wertentwicklung und stetige Erträge, die im Durchschnitt bei 3-5 Prozent jährlich liegen. Sie sind damit weniger volatil als Aktienfonds und zurzeit auch ertragreicher als Renten- oder Geldmarktfonds. Sie bieten also relativ viel Sicherheit sowohl bei der Wertentwicklung als auch bei den Erträgen. Sie sind ein gerne gewählter Bestandteil vieler professioneller und auch privater Depots.

Wozu dient das Kapitalanlagegesetzbuch?

Das KAGB dient vor allem dem Schutz der Privatanleger. In diesem Gesetz werden die Pflichten der Kapitalverwaltungsgesellschaften, die die Investmentfonds verwalten, nach den Erfahrungen diverser Skandale neu geregelt. Unter anderem ist in diesem Gesetz geregelt, dass die jeweilige Kapitalverwaltungsgesellschaft die Pflicht hat, Interessenkonflikte, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Investmentvermögens auftreten können, zu ermitteln und ihnen im Interesse der Anleger vorzubeugen.

Es gibt darin auch klare Regeln zum Liquiditäts- und Risikomanagement. Damit werden Lehren gezogen aus den Skandalen vergangener Jahre, als aufgrund mangelnder Liquidität Kunden von offenen Immobilienfonds über viele Monate ihre Anteile nicht zurückgeben konnten. Aber auch gegen andere vermeidbare Risiken soll der Anleger geschützt werden. Deshalb sind unter anderem auch die Eigenkapitalanforderungen in dem Gesetz klar geregelt.

Kein Investment ist ohne Risiko

Trotz der strengeren Regeln im KAGB ist eine Anlage in Immobilienfonds immer noch nicht ganz ohne Risiko. Der Anleger sollte immer wissen, dass jede Anlageform immer auch Risiken birgt. Das Gesetz soll und kann nicht jedes Risiko beseitigen, zumal für Fonds, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes schon bestanden, Übergangsfristen galten. Der Anleger muss eigenverantwortlich handeln und den Verkaufsprospekt, den jeder Investmentfonds erstellen muss, sorgfältig lesen. Auf dieser Grundlage kann er dann selbst entscheiden, ob er investieren will oder ob ihm das Risiko zu groß ist. Jeder Investmentfonds ist deshalb verpflichtet, einen Verkaufsprospekt zu erstellen und jedem Anleger auf Verlangen kostenlos auszuhändigen.

Die Prospekthaftung

Der Verkaufsprospekt ist ein wichtiges Verkaufsargument für den Investmentfonds und die wichtigste Entscheidungsgrundlage aus Sicht des Anlegers. Aus diesem Grund gelten für den Verkaufsprospekt strenge Vorschriften über Form und Inhalt. Im Fall von unvollständigen oder falschen Angaben im Prospekt besteht eine recht weitgehende Haftung fast aller Personen, die für den Immobilienfonds verantwortlich sind, wie Initiator, Emittent und evtl. Treuhänder. Der Verkaufsprospekt muss vor der Veröffentlichung bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Prüfung vorgelegt werden. Dort wird allerdings nur geprüft, ob alle formalen Vorschriften eingehalten wurden.

Die BaFin stellt also nur fest, ob in dem Verkaufsprospekt alle vorgeschriebenen Angaben gemacht wurden. Für die Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit ist die BaFin nicht zuständig. Angesichts der weit gefassten Prospekthaftung können sich seriöse Emittenten kaum unrichtige Angaben im Verkaufsprospekt leisten. Für Ansprüche der Anleger aus der Prospekthaftung gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

KAGB Immobilienfonds als Kapitalanlage

Immobilienfonds galten schon immer als eigentlich solide Kapitalanlage, was auch so erst einmal richtig war. Dass im Zuge der Finanzkrise vor einigen Jahren etliche unter die Räder kamen, lag zu Einen daran, dass mehr Geld eingesammelt wurde, als man in guten Immobilien anlegen konnte. Dadurch wurden dann auch sogenannte Schrottimmobilien in manches Portfolio aufgenommen. Durch das KAGB wird der Anleger inzwischen besser gegen solche vermeidbaren Verluste geschützt. Einen absoluten Schutz gegen Verluste gibt es naturgemäß aber nicht. Der Anleger muss schon noch selber den jeweiligen Verkaufsprospekt lesen und sich auf dieser Grundlage ein eigenes Urteil bilden. Sollten sich dann aber die Angaben im Prospekt als unrichtig herausstellen, kann er auf dieser Basis Schadenersatz fordern.

Generell kann man also sagen, dass ein seriöser KAGB Immobilienfonds heute noch sicherer ist als noch vor wenigen Jahren, als Immobilienfonds mit gutem Recht schon als gute und sichere Geldanlage galten. Im Zweifelsfall hat man naturgemäß bei geschlossenen Immobilienfonds eine bessere Möglichkeit, das Anlageobjekt zu beurteilen, als bei einem offenen Immobilienfonds, der ein weitaus breiter gestreutes Portfolio hat. Je mehr Immobilien im Portfolio sind, desto höher ist das Risiko, dass auch welche darunter sind, die nicht wirklich gute Qualität sind. Andererseits sollte gerade das breite Portfolio aber auch das Risiko verringern, da viele gute Objekte durchaus die eine oder andere Fehlentscheidung ausgleichen können.

Wenn sich das eine Objekt eines geschlossenen Immobilienfonds als Flop erweisen sollte, ist nichts da, was den Verlust ausgleicht. Ein weiteres Kriterium ist der Mindestbetrag, der angelegt werden muss. Wer nicht genug Geld hat, um mehrere tausend Euro für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu bezahlen, wird zwangsläufig auf einen offenen Immobilienfonds zurückgreifen, bei dem er beispielsweise monatlich 50 oder 100 Euro anlegt. Wichtig ist in jedem Fall, sich gut zu informieren, damit man keine Fehlinvestition tätigt. Das Risiko ist auf jeden Fall geringer als bei Aktien, die Erträge aber höher, als bei verzinslichen Geldanlagen.

Fazit

Ein guter KAGB Immobilienfonds sollte in jedem Portfolio seinen Platz haben. 

Relativ kontinuierliche Wertsteigerung zusammen mit stabilen Erträgen bieten eine gute Ergänzung zu den wesentlich volatileren Aktienfonds. Gleichzeitig sind die Erträge zurzeit auch wesentlich höher als bei Renten- oder Geldmarktfonds. Wenn man vor dem Kauf gut prüft, ist das Risiko auch vergleichsweise überschaubar. Ob man sich dabei für offene oder geschlossene Immobilienfonds entscheidet, hängt von den persönlichen Präferenzen ab und nicht zuletzt auch von den finanziellen Möglichkeiten. Mancher wird sich vielleicht sogar im Sinne der Diversifizierung für beide Varianten entscheiden.

Sollte dann doch einmal ein Verlust eintreten, empfiehlt sich die Prüfung, ob eventuell im Verkaufsprospekt unrichtige Angaben gemacht wurden. 

Ist das der Fall, lohnt es sich, Ansprüche im Rahmen der Prospekthaftung geltend zu machen. KAGB Immobilienfonds sind also eine Geldanlage, mit der man nur wenig falsch machen kann. Mit etwas Sorgfalt bei der Auswahl ist man damit langfristig auf der sicheren Seite und sichert sich kontinuierliche Erträge. Ein weiterer Vorteil ist die Tatsache, dass man in Immobilien investieren kann, ohne sich selbst um die Verwaltung kümmern zu müssen. Nicht jeder möchte selber Mieter suchen und Nebenkostenabrechnungen erstellen. Man überlässt diese Aufgabe den Profis und sichert sich einfach nur die Erträge.