Sanus AG: Denkmalschutzabschreibung aus steuerlicher Sicht

Denkmalschutzabschreibung - Das legale Steuerspar-Modell

Immobilien sind wegen der gegenwärtigen Investitionslust relativ teuer. Die Investition kann sich allerdings trotzdem lohnen. Das gilt besonders im Fall von denkmalsgeschützten Immobilien. Diese Art der Investition ist bei Kapitalanlegern, aber auch Selbstnutzern gegenwärtig sogar äußerst beliebt. Die Käufer besonders schützenswerter Immobilien werden vom Staat auf steuerrechtlicher Ebene nämlich belohnt.

Steuerlich relevant sind denkmalgeschützte Bauten vor allem im Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, wie sie nach der Renovierungen und Restaurierungen vorgenommen werden kann. Die Grundlage für diese Abschreibung bildet die sogenannte Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. Diese Regelung soll den Erhalt schützenswerter Immobilien fördern und macht denkmalsgeschützte Gebäude zum einzigen steuerlich geförderten Investitionsmodell. Denkmalschutzbauten sind so eines der letzten Steuerspar-Modelle mit durchweg legaler Basis.


Nicht alle Restaurierungskosten sind absetzbar

Immobilien unter Denkmalschutz sind alte Bauten, deren Instanthaltung dem Staat am Herzen liegt. Auch die Modernisierung solcher Gebäude zählt zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bewahrt das schützenswerte Denkmal, solange sie seine Charakteristiken nicht verändert. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die Kosten für alle durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen daher über mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Dieses Steuerrecht regelt die AfA. Die Regelung ist allerdings kein bedingungsloses Absatzmodell.


Sämtliche Kosten in Zusammenhang mit der Sanierung einer denkmalsgeschützten Immobilie müssen laut der Absetzung für Abnutzung dem tatsächlichen Erhalt des Baudenkmals dienen. Der Fiskus erlaubt also nicht etwa die steuerliche Absetzung beliebiger Sanierungskosten, sondern regelt vielmehr im Einzelnen, welche Kosten der Immobilienbesitzer geltend machen darf. Die Erhaltung des baudenkmaligen Charakters und die sinnvollen Nutzung des alten Gebäudes stehen im Mittelpunkt der steuerrechtlichen Regelung. Damit sind zum Beispiel die Kosten für den Einbau von Heizanlagen oder solche für Fenster-, Dach- und Fassadensanierungen in der AfA legitimiert und damit voll absetzbar.

Neu errichtete Gebäudeteile, etwaige Garagenanlagen oder andere Außenanlagen fallen allerdings nicht in die Absetzung für Abnutzung. Auch die Bausubstanzen können die Abschreibung gefährden. Das gilt zum Beispiel, wenn die Holzkomponenten eines denkmalgeschützten Baus bei der Sanierung mit Kunststoff ersetzt wird. Eine solche Sanierung ist ein signifikanter Eingriff in den Charakter des Denkmals und lässt alle steuerlichen Vorteile sofortig erlöschen.


Voraussetzungen für Steuervorteile durch die AfA

Um die steuerlichen Vorteile überhaupt geltend zu machen, muss die gekaufte Immobilie einen Hauptgrundsatz erfüllen: bei dem Gebäude muss es sich bereits beim Kauf um ein Denkmal handeln. Die zuständige Denkmalschutzbehörde gibt den potenziellen Käufern darüber Auskunft. Beim Kauf der Immobilie sollte der Käufer aber nicht nur den Status der Immobilie als schützenswertes Gebäude überprüfen. Denkmalgeschützte Bauten sind seit der AfA stark umkämpft. Wegen des steigenden Interesses sind denkmalgeschützte Immobilien heute teurer, denn je. Trotz der Steuervorteile eignen sich die Immobilien Experten zufolge nicht als rein gewinnorientierte Kapitalanlagen, sondern lediglich als Herzensangelegenheit mit erfreulichen Extras.

Eine große Liquidität ist die Hauptvoraussetzung für die Investitionsüberlegung. Die steuerlichen Vorteile zahlen sich nämlich derart spät aus, dass sich die Anlage ausschließlich für besser situierte Käufer eignet. Vorab ist die umsichtige Einschätzung des Immobilienzustands unerlässlich. Gerade bei denkmalgeschützten Bauten übersteigen die tatsächlichen Sanierungskosten die vorher geschätzten Kosten gerne um ein Vielfaches. Diesen Zusammenhang sollte der Käufer bedenken, um die Sanierungsmaßnahmen nicht hochverschuldet zu verlassen.

Absatzbeantragung muss vor Baubeginn erfolgen

Bevor der Eigentümer die Renovierung oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Gang setzt, muss er die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und eine denkmalrechtliche Genehmigung beantragen. Auch wenn diese Genehmigung erteilt ist, können die Arbeiten aber noch nicht beginnen. Einer der größten Fehler machen Immobilienbesitzer im Bezug auf die AfA, wenn sie den Antrag auf eine Absetzung beim Finanzamt nicht vor dem eigentlichen Baubeginn einreichen. Wenn der Antrag nach Beginn der baulichen Maßnahmen eingeht, kann das Finanzamt keine Absetzung mehr vornehmen und der steuerliche Vorteil verpufft ins Nichts.

Daher muss der Eigentümer vor Baubeginn sowohl mit der Denkmalschutzbehörde, als auch mit dem Finanzamt in engem Kontakt stehen und beide Stellen bestens über seine Pläne informieren. Erst wenn seine Anträge von beiden Behörden bewilligt worden sind, können die baulichen Maßnahmen beginnen. Nach der Beendigung der Maßnahmen stellt die Denkmalschutzbehörde dem Immobilieneigentümer eine Bescheinigung aus, die beim Finanzamt vorzulegen ist. Die Bescheinigung ist sozusagen der endgültige Garantieschein für die steuerrechtlichen Vorteile.

Unterschiedliche Regelungen für Selbstnutzer und Kapitalanleger

Mit der AfA unterscheidet der Staat zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für die zwei Gruppen liegen jeweils andere Regelungen zum Steuerrecht nach Denkmalsanierung vor. Die Denkmal-AfA für Selbstnutzer sieht eine Abschreibung von 90 Prozent der Kosten vor. Als Selbstnutzer gelten alle Immobilieneigentümer, die selbst im Denkmalsbau wohnen. Selbstnutzer können die 90 Prozent über zehn Jahre hinweg geltend machen, indem sie jedes Jahr neun Prozent der Kosten in der Lohnsteuer geltend machen.


Sie tragen diesen Kostensatz zehn Jahre lang als Erhaltung des Gebäudes in ihre Steuererklärung ein. Die Denkmal-AfA für Kapitalanleger erlaubt eine 100-prozentige Abschreibung der Sanierungskosten. Kapitalanleger wohnen nicht in der Immobilie, sondern vermieten sie weiter. Über acht Jahre schreiben sie je neun Prozent der Kosten ab. Weitere vier Jahre lang sind sie zur Abschreibung von je sieben Prozent der Sanierungskosten berechtigt. Neben den Restaurierungskosten können Kapitalanleger auch die Anschaffungskosten für das Denkmal abschreiben.


Dafür gilt in der jährlichen Einkommenssteuer allerdings nur ein Satz von 2,5 Prozent des Brutto-Kaufpreises. Dieser Prozentsatz darf zwar solange angesetzt werden, bis die Kosten für die Immobilie wieder eingespart sind. Bei hohen Anschaffungspreisen ist das bei dem geringen Jahressatz aber kaum zu erwarten. Für Anleger sind daher besonders Denkmalschutz-Immobilien mit geringen Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten interessant.

Neben steuerrechtlichen Vorteilen: Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierung

Neben der Abschreibung von Kosten im Rahmen der AfA profitieren die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien auch anderweitig von Sanierungen. Viele Gemeinden und Gemeindeverbände steuern beispielsweise Zuschüsse oder Darlehen zu Denkmalschutz-Sanierungen bei. Dieser Grundsatz gilt insbesondere für Denkmalbauten in Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten der Stadt. Die Eigentümer des Denkmals sollten allerdings vorsichtig sein, denn die Gelder aus den Zuschüssen werden in der Steuer von den absetzbaren Gesamtkosten abgezogen, um Doppelförderungen auszuschließen. Allerdings kann die Bezuschussung für schlechter situierte Immobilienbesitzer durchaus relevant sein, um die anfallenden Kosten zeitnah zu decken.

Die Fördermöglichkeiten in diesem Bereich sind äußerst vielfältig. Die Denkmalschutzbehörde des Landkreises steht dem Immobilieneigentümer als beratende Stelle zur Seite. Auf zwei Förderwege der Behörden zur staatlichen Denkmalpflege ist ein besonderes Augenmerk zu richten. Das Bayerische Landesamt bezuschusst zum Beispiel die Denkmalpflege, indem es bestimmte Beträge für die Instandsetzungsmaßnahmen an sämtlichen Bau- und Kunstdenkmälern ausschüttet. Zuschüsse und Darlehen gibt es außerdem aus dem Entschädigungsfonds nach Denkmalschutzgesetz. Diese Art der Förderung erhalten vor allem umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an Denkmälern überregionaler Bedeutung. Auch an akut gefährdete Bauten wird der Förderung zuweilen vergeben.

Denkmaleigentümer erhalten diese Förderung nur dann, wenn ihnen die Übernahme der Instandsetzungskosten nachweislich nicht zuzumuten ist. Daher erfolgt zur Einschätzung der Situation eine Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Die genauen Fördervoraussetzungen sind vom jeweiligen Programm abhängig und fallen dementsprechend unterschiedlich aus. Für alle Förderungen ist ein Einvernehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege die grundlegende Voraussetzung.

Wer Zuschüsse des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege beantragen möchte, muss Fristen beachten. Der Antrag muss vor dem Beginn aller baulichen Maßnahme eingehen und darf nur mit der Beratung des Landesamts für Denkmalpflege gestellt werden. Auch Zuschüsse aus den Entschädigungsfonds nach DSchG beruhen auf diesem Grundsatz. Sämtliche Förderungen inklusive der steuerrechtlichen Vorteile sind spätestens dann nicht mehr vorstellbar, wenn der Baubeginn bereits stattgefunden hat.

Sanus AG: Kauf von Bestandsimmobilien - oder doch Denkmalschutzimmobilie

Kauf von Bestandsimmobilien - oder doch Denkmalschutzimmobilie

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, der wird sich früher oder später auch mit den Begriffen “Bestandsimmobilien“ und “Denkmalschutzimmobilien“ beschäftigen. In einem geschichtsträchtigen Land wie Deutschland finden sich viele Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Durch die zunehmende Knappheit in den Ballungszentren und Großstädten, ist jedoch auch die Nachfrage nach Bestandsimmobilien rasant angestiegen. Wenn die Festlegung auf eine dieser “Immobilienarten“ noch schwer fällt, kann der folgende Artikel helfen. Denn er wird sich damit beschäftigen, welche Unterschiede sich ergeben und welche Dinge es bei der Auswahl unbedingt zu beachten gilt. Ein abschließendes Fazit wird die wichtigsten Aspekte für die Entscheidung dann noch einmal aufgreifen.

Sanus AG: Die wichtigsten Charakteristika der Bestandsimmobilen 

Zunächst soll der Begriff der Bestandsimmobilie erläutert werden. Denn dieser Begriff ist vielen Interessenten gar nicht geläufig. Es handelt sich dabei um eine Immobilie, die bereits besteht. Sie ist meist vollständig renoviert und damit bezugsfertig. Im Wesentlichen muss somit unterschieden werden zwischen Neubauten, Bestandsimmobilien und den Denkmalschutzimmobilien. Die Bestandsimmobilien bieten den entscheidenden Vorteil, dass der Einzug meist direkt erfolgen kann. Bei einem Neubau ist dies hingegen häufig nicht möglich, da die Arbeiten an ihm noch nicht vollständig abgeschlossen sind. Die meisten Immobilien in Deutschland sind Bestandsimmobilien. Besonders in den Großstädten bleibt häufig keine andere Wahl, als ein solches Objekt zu beziehen.

Das liegt daran, dass es hier nur sehr wenig Baugrund gibt. Ein eigener Neubau wird somit extrem unwahrscheinlich, da das Bauland entweder nicht vorhanden oder unbezahlbar ist. Die Denkmalschutzimmobilien sind hingegen weitaus weniger verbreitet, was durch ihr hohes Alter begründet werden kann. Schließlich mussten sie häufig nicht nur zwei Kriege, sondern vor allem die kontinuierliche Witterung überstehen.

Sanus AG: Die wichtigsten Charakteristika der Denkmalschutzimmobilien

Dabei handelt es sich um Objekte, die dem Denkmalschutz unterstehen. Sie heben sich meist durch eine historische Bauweise stark von Bestandsimmobilien ab. Viele dieser Immobilien sind deshalb einzigartig. Damit das so bleibt, sind die Umbaumaßnahmen stark eingeschränkt. Das Amt für Denkmalschutz achtet darauf, dass das Äußere weitgehend erhalten bleibt. So ist es beispielsweise häufig nicht gestattet die Fensterform oder die Fenstergröße zu verändern. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs darf häufig nicht selbst ausgewählt werden. Ebenso benötigen alle massiven Umbauten eine Genehmigung. Diese zu erhalten, ist nicht immer einfach. Wird sie nicht erteilt, kann der Eigentümer dagegen kaum vorgehen.

Sanus AG: Die Vorteile und Nachteile der Bestandsimmobilien 

Die Bestandsimmobilien bieten den Vorteil, dass es bei ihnen nur wenig zu beachten gibt. Umbauten sind meistens problemlos möglich. Auch die Farbe eines neuen Anstrichs kann sich der Eigentümer selbst heraussuchen. Diverse äußerliche Veränderungen stellen meist kein Problem dar. Der Eigentümer ist somit sehr viel freier in der Gestaltung seiner Immobilie. Außerdem sind sie meist deutlich günstiger als die denkmalgeschützten Objekte. Auch die verbaute Technik, wie etwa die Heizungsanlage entsprechen dem gängigen Standart. Die Wartungs- und Reparaturkosten fallen deshalb meist deutlich geringer aus. Außerdem müssen die Auflagen von dem Amt für Denkmalschutz nicht beachtet werden. Somit ist der Eigentümer weitgehend frei, wenn er seine Immobilie renovieren oder umgestalten möchte.

Als Nachteil ist zu nennen, dass es sich bei den Bestandsimmobilien nicht um einzigartige Bauwerke handelt. Somit kann es sein, dass das eigene Haus hundertfach in Deutschland gebaut wurde. Teilweise finden sich exakt die gleichen Häuser in einer Straße. Die Bau- und Planungskosten können dadurch zwar gering gehalten werden, die Individualität geht dadurch jedoch verloren. Wer somit ein einzigartiges Objekt sucht, ist mit einer Bestandsimmobilie häufig nicht gut beraten.

Sanus AG: Die Vorteile und Nachteile der Denkmalschutzimmobilien 

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei diesen Objekten häufig um Einzelstücke. Vielen Eigentümern ist es wichtig, eine Immobilie zu besitzen, wie sie niemand sonst hat. Außerdem haben diese historischen Gebäude häufig einen ganz eigenen Charme. Nicht nur in Deutschland ist das selten geworden. Immer wieder kann beobachtet werden, wie ausländische Touristen und selbst inländische Besucher über gut erhaltene Fachwerkhäuser oder stuckbesetzte Decken stauen. Eine herkömmliche Bestandsimmobilie kann damit einfach nicht mithalten.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Umbaukosten für die Denkmalschutzimmobilie steuerlich geltend gemacht werden können. Diese werden dann einfach in der Steuererklärung mit angegeben. Natürlich muss sich zunächst genauestens darüber informiert werden, an welchen Kosten sich der Staat beteiligt und an welchen nicht. Damit wird der Eigentümer auch ein Stück weit entschädigt. Schließlich ist der Umbau häufig alles andere als unkompliziert und damit auch kostspielig.

Damit wird auch gleich der größte Nachteil der Denkmalschutzimmobilien deutlich. Die Umbaumaßnahmen sind alles andere als einfach. Häufig ist nicht nur der Denkmalschutz an sich ein Problem, sondern auch die technische Umsetzung des Umbaus. Diese teilweise sehr alten Objekte weisen nur selten eine Symmetrie auf, wie das in einem Neubau der Fall ist. Schiefe Böden und Decken erschweren den Umbau genauso wie die veraltete Technik. Beispielsweise ist es häufig nicht einfach, die Fenster nachzurüsten. Die meisten Eigentümer wünschen sich eine mehrfache Verglasung, damit die Heizkosten gering bleiben. Die Fenstergrößen und die Fensterformen sind allerdings in den meisten Fällen nicht einheitlich. Deshalb passen die Standardgrößen nicht.

Es müssen somit Sonderanfertigungen bestellt werden, um den Umbau zu ermöglichen. Das ist nicht nur aufwendig, sondern auch kostspielig. Ein weiteres Problem ergibt sich häufig bei der Nachrüstung der Heizungsanlage. Der technische Standard in Denkmalschutzimmobilien ist nicht selten veraltet, was zu immensen Heizkosten führen kann. Diese Mehrkosten versucht der Staat durch die Steuervergünstigung auszugleichen. Gleichzeitig soll damit verhindert werden, dass die Denkmalschutzimmobilien leer stehen, weil sie sich kaum einer leisten kann.

Sanus AG: Das Wichtigste auf einen Blick 

Zwischen einer Bestandsimmobilie und einer Denkmalschutzimmobilie ergeben sich diverse Unterschiede, die bei der Wahl unbedingt berücksichtigt werden sollten. Die Bestandsimmobilien überzeugen durch ihre Einfachheit. Meist sind sie vollständig renoviert und können direkt bezogen werden. Umbauten stellen häufig kein Problem dar. Außerdem ist der Eigentümer in der Gestaltung und Veränderung seines Objekts kaum eingeschränkt. Diese Freiheit lockt viele Kaufinteressenten. Die Bestandsimmobilien machen den größten Anteil der Immobilien aus. Eine starke Konkurrenz sind allerdings die Neubauten, welche die neuste Technik bereithalten können.

Ganz anders sieht das bei den Denkmalschutzimmobilien aus. Hier bekommt der Käufer für sein Geld vor allem eins geboten und das ist Einzigartigkeit. In einer Immobilie zu wohnen, wie sie sonst fast niemand hat, ist natürlich ein gutes Kaufargument. Wer Wert auf Individualität legt, der wird somit eher zu einem solchen Objekt tendieren. Allerdings sind die Umbaumaßnahmen häufig ein Problem. Gefühlt muss der Eigentümer für jede Kleinigkeit eine Genehmigung bei dem zuständigen Amt für Denkmalschutz einholen. Viele Kaufinteressenten schreckt es ab, dass sie ohne eine solche Genehmigung an ihrem Eigentum kaum etwas verändern können. Schließlich ist genau das häufig ein Grund, von einem Mietobjekt on ein Eigenheim zu ziehen. Die Erteilung der Genehmigung kann außerdem recht langwierig ausfallen.

Spontanität sieht also anders aus. Da dies alles signifikante Nachteile sind, versucht der deutsche Staat den Kaufinteressenten die Denkmalschutzimmobilien auf eine andere Art und Weise schmackhaft zu machen. Deshalb sind viele Umbaumaßnahmen steuerlich absetzbar. Damit ist es möglich geworden, das Objekt (zumindest Innen) auf den neusten Stand zu bringen und den Staat daran zu beteiligen. Die Kosten dafür werden somit nicht alleine getragen. Dazu muss allerdings erwähnt werden, dass die Umbaukosten bei einer denkmalgeschützten Immobilie häufig auch merklich höher ausfallen als bei einer Bestandsimmobilie.

Sanus AG: Letztendlich muss sich der Kaufinteressent somit entscheiden, ob er mehr Wert auf Individualität und Einzigartigkeit oder auf Unkompliziertheit und Freiheit legt.

SANUS AG Aktuelle Projekte: Pankow hat viele Gesichter – Wohnen in der Vesaliusstraße

Visualisierung des Projekts Vesaliusstraße 4. Bildquelle: SANUS AG

2001 wurden die bis dahin eigenständigen Bezirke Pankow, Prenzlauer Berg und Weißensee zum heutigen bevölkerungsreichsten Berliner Bezirk Pankow vereint. Flächenmäßig ist Pankow der zweitgrößte Bezirk Berlins. Der Stadtteil hat eine bewegte Geschichte und ist sehr vielseitig: Feiern und Kultur im angesagten Prenzlauer Berg, Ruhe und viel Grün in Pankow und ein wenig Ostalgie und authentisches Kiezflair in Weißensee – das alles in unmittelbarer Anbindung an das Stadtzentrum und damit zu den Hotspots der Metropole Berlin. Für viele der Neuberliner, die es in die Stadt zieht, sind das überzeugende Argumente. Im ehemaligen Diplomatenviertel entwickelt die SANUS AG in der Vesaliusstraße nun ein Wohngebäude mit 96 Wohnungen. Unweit der S-Bahn und in unmittelbarer Nähe zu Grünflächen, dem Schlosspark, dem Rathaus Pankow und vielen Kitas und Schulen, sind die Wohnungen vor allem für junge Familien interessant. Das Gebäude wird über vier bis acht Geschosse und insgesamt 86 Tiefgaragenstellplätze verfügen.

„Pankow ist ein quirliger und angesagter Bezirk, der durch seine Struktur und besondere Atmosphäre vor allem für junge Familien sehr interessant ist“, sagt Jan Holstein, Geschäftsführer der SANUS Bauträger GmbH. „Das Gebäude wird nach seiner Fertigstellung durch seine Lage und Anbindung, vor allem aber auch durch seine besondere Gestaltung und Ästhetik, überzeugen.“

Das Gebäude soll bereits 2019 fertiggestellt sein.

Vesaliusstraße 4

Im ehemaligen Diplomatengebiet des Berliner Bezirks Pankow wurde die Vesaliusstraße 4 mit einer Grundstücksfläche von 3.949 m² erworben. Durch die vielen Grünflächen, den Schlosspark, den Kinderbauernhof Pinke und vielen Kitas und Schulen ist die Lage des Objektes perfekt für Familien geeignet. Durch die Errichtung eines 4-8 – geschossigen Baukörpers sollen insgesamt 96 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 8.158 m² entstehen. Zudem ist vorgesehen das Grundstück mit einer Tiefgarage für 86 Stellplätze weitgehend zu unterbauen.

Fertigstellung 2019
Neubau
Gesamtnutzfläche  8.158 ?
Wohn-Einheiten  96
Adresse Vesaliusstraße 4, 13187 Berlin

Lichtenberg: Ein Stadtteil im Aufwind - SANUS AG feiert Richtfest in der Einbecker Straße 53/53a

Das Image des Stadtteils Lichtenberg hat sich stark gewandelt. 

Einst als unattraktiver Ost-Bezirk verschrien, hat sich der Stadtteil mittlerweile zu einem beliebten In-Viertel mit Potenzial gemausert. Die Vorteile des Wohnbezirks sind die niedrigen Mieten, die Unaufgeregtheit der Menschen und die Tatsache, dass man auf der Straße auch noch ältere Leute sieht. All das ist in Berlin schon lange keine Selbstverständlichkeit mehr.

Vor allem für junge Familien mit Kindern bietet sich das Umfeld an, über 265.000 Menschen wohnen mittlerweile dort – Tendenz steigend. Als Standort für renommierte Hochschulen für die Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) mit fast 14.000 und die Hochschule für Wirtschaft und Recht (HWR) mit über 10.000 Studierenden, bietet Lichtenberg angehenden Akademikern beste Studienbedingungen.

Die SANUS AG hat die Möglichkeiten des Bezirks lange vorhergesehen und realisiert dort auf einem ruhig gelegenen Grundstück in der Einbecker Straße 53/53a ein vierstöckiges Wohngebäude mit einem weiteren Staffelgeschoss. Insgesamt werden 66 Wohneinheiten mit je 2-3 Zimmern und 2.375 qm Wohnfläche entstehen. Aufgrund der Größe und der durchdachten Grundrisse, sowie der unmittelbaren Nähe zu der HTW eignen sich die Wohnungen ideal für Studenten, Singles oder sogar Wohngemeinschaften. Nun feiert das Projekt schon nach kurzer Bauzeit Richtfest.

Jan Holstein, Geschäftsführer der SANUS AG, freut sich über den raschen Fortschritt des Projekts: „Es ist immer etwas Besonderes, mit dabei zu sein, wenn ein Bezirk wächst und sein Potenzial entwickelt. Wir von der SANUS AG freuen uns, hier in der Einbecker Straße Richtfest zu feiern und mit einem besonderen Wohngebäude einen Beitrag zur Entwicklung des Bezirks zu leisten.“

V.l.n.r.: Michael Dombrowsky, Bauleitung, Martin Schaefer, Bezirksverordneter CDU-Fraktion, Jan Holstein, Geschäftsführer SANUS AG, Prof. Jürgen Hofmann, Vorsitzender Stadtentwicklungsausschuss Lichtenberg, Kevin Hönicke, Vorsitzender SPD-Fraktion. Bildquelle: BERLINboxx

Zu Gast waren neben zahlreichen Pressevertretern auch Repräsentanten des Bezirks Lichtenberg. Professor Jürgen Hofmann (Vorsitzender Stadtentwicklungsausschuss Lichtenberg), Kevin Hönicke, (Vorsitzender SPD-Fraktion Lichtenberg) und Martin Schaefer (Bezirksverordneter CDU-Fraktion Lichtenberg) haben das Projekt auf der politischen Ebene begleitet und stießen mit den Bauleuten an.

Das Gebäude soll bereits im 1. Quartal 2018 fertiggestellt sein.

Top-Entscheider aus Wirtschaft und Politik zu Gast beim Spargelessen mit dem Regierenden Bürgermeister

Es ist das Frühjahrs-Highlight im Kalender der Berliner Politik und Wirtschaft: 

Das traditionelle Spargelessen der Berliner Pressekonferenz mit dem Regierenden Bürgermeister. Wenn die Berliner Pressekonferenz, die älteste Journalistenvereinigung Deutschlands, im Restaurant „Hugo’s“ im Hotel Intercontinental zum exklusiven Lunch lädt, folgt die Elite aus Politik und Wirtschaft der Hauptstadt diesem Ruf.

Allein die hohe Senatorendichte sprach für sich: Innensenator Andreas Geisel, Verkehrssenatorin Regine Günther, Gesundheitssenatorin Dilek Kolat, Justizsenator Dirk Behrendt, Bausenatorin Katrin Lompscher und Wirtschaftssenatorin Ramona Pop waren gekommen. Hohe Repräsentanten in der Hauptstadt akkreditierter Staaten, wie der britische Botschafter Sir Sebastian Wood, der schwedische Botschafter Per Thöresson und der ukrainische Botschafter Andrii Meinyk sorgten für internationales Flair.

Die Bundesregierung wurde vertreten durch die Staatsministerin für Kultur, Professor Monika Grütters. Außerdem kamen der SPD-Fraktionsvorsitzende Raed Saleh, die Grünen-Abgeordnete Antje Kapek, FDP-Fraktionsvorsitzender Sebastian Czaja, der Präsident der Handwerkskammer Stephan Schwarz und viele andere, die Berlin mitgestalten.

v.l.n.r. : Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG, Christoph Gröner, Vorstand CG Gruppe, Michael Müller, Regierender Bürgermeister, Thomas Klein, Vorsitzender Berliner Pressekonferenz, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe. Bildquelle: Dirk Lässig


Ehrengast Michael Müller wirkte gelöst und wertete als positives Zeichen, dass die Berliner SPD in den vergangenen Wochen einen regen Zulauf zu verzeichnen hatte. Zu den Schwerpunkten seiner Rede zählten aber vor allem die entschiedene Durchsetzung von Werten wie Presse- und Religionsfreiheit, Gleichberechtigung und Sicherheit. „Nur auf der Grundlage von gemeinsamen Werten können sich Berlin und die Menschen weiter entwickeln und die Stadt und die Gesellschaft weiter voranbringen“, sagte Müller. Sorgen bereitet ihm auch der Umgang mit Journalisten in Ländern wie der Türkei.

Dass die Türkei einer Ländergruppe zuzurechnen sei, in der mit die meisten Journalisten inhaftiert seien, bezeichnete Michael Müller als „schrecklich“. „Istanbul ist unsere Partnerstadt, viele haben Freunde und Familie in der Türkei. Da müssen wir uns engagieren“, so Müller.

Bedeutende Vertreter der Berliner Wirtschaft pflichteten Müller in vielen Punkten bei. So auch Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG. „Ich begrüße sehr, dass der Regierende Bürgermeister so leidenschaftlich für unsere Stadt eintritt. Die von ihm angesprochen Werte sind auch der SANUS AG wichtig, denn nur auf dieser Grundlage können wir es gemeinsam schaffen, Berlin als lebenswerte und sichere Stadt noch weiter voranzubringen.“

v.l.n.r.: Andreas Dahlke, Geschäftsführer Situs GmbH, Bausenatorin Katrin Lompscher, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe, Siegfried Nehls.

Top-Entscheider aus Wirtschaft und Politik zu Gast beim Spargelessen mit dem Regierenden Bürgermeister

Es ist das Frühjahrs-Highlight im Kalender der Berliner Politik und Wirtschaft: Das traditionelle Spargelessen der Berliner Pressekonferenz mit dem Regierenden Bürgermeister. Wenn die Berliner Pressekonferenz, die älteste Journalistenvereinigung Deutschlands, im Restaurant „Hugo’s“ im Hotel Intercontinental zum exklusiven Lunch lädt, folgt die Elite aus Politik und Wirtschaft der Hauptstadt diesem Ruf.

Allein die hohe Senatorendichte sprach für sich: Innensenator Andreas Geisel, Verkehrssenatorin Regine Günther, Gesundheitssenatorin Dilek Kolat, Justizsenator Dirk Behrendt, Bausenatorin Katrin Lompscher und Wirtschaftssenatorin Ramona Pop waren gekommen. Hohe Repräsentanten in der Hauptstadt akkreditierter Staaten, wie der britische Botschafter Sir Sebastian Wood, der schwedische Botschafter Per Thöresson und der ukrainische Botschafter Andrii Meinyk sorgten für internationales Flair.

Die Bundesregierung wurde vertreten durch die Staatsministerin für Kultur, Professor Monika Grütters. Außerdem kamen der SPD-Fraktionsvorsitzende Raed Saleh, die Grünen-Abgeordnete Antje Kapek, FDP-Fraktionsvorsitzender Sebastian Czaja, der Präsident der Handwerkskammer Stephan Schwarz und viele andere, die Berlin mitgestalten.

v.l.n.r. : Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG, Christoph Gröner, Vorstand CG Gruppe, Michael Müller, Regierender Bürgermeister, Thomas Klein, Vorsitzender Berliner Pressekonferenz, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe. Bildquelle: Dirk Lässig

Ehrengast Michael Müller wirkte gelöst und wertete als positives Zeichen, dass die Berliner SPD in den vergangenen Wochen einen regen Zulauf zu verzeichnen hatte. Zu den Schwerpunkten seiner Rede zählten aber vor allem die entschiedene Durchsetzung von Werten wie Presse- und Religionsfreiheit, Gleichberechtigung und Sicherheit. „Nur auf der Grundlage von gemeinsamen Werten können sich Berlin und die Menschen weiter entwickeln und die Stadt und die Gesellschaft weiter voranbringen“, sagte Müller. Sorgen bereitet ihm auch der Umgang mit Journalisten in Ländern wie der Türkei. Dass die Türkei einer Ländergruppe zuzurechnen sei, in der mit die meisten Journalisten inhaftiert seien, bezeichnete Michael Müller als „schrecklich“. „Istanbul ist unsere Partnerstadt, viele haben Freunde und Familie in der Türkei. Da müssen wir uns engagieren“, so Müller.

Bedeutende Vertreter der Berliner Wirtschaft pflichteten Müller in vielen Punkten bei. So auch Siegfried Nehls, Vorstand SANUS AG. „Ich begrüße sehr, dass der Regierende Bürgermeister so leidenschaftlich für unsere Stadt eintritt. Die von ihm angesprochen Werte sind auch der SANUS AG wichtig, denn nur auf dieser Grundlage können wir es gemeinsam schaffen, Berlin als lebenswerte und sichere Stadt noch weiter voranzubringen.“

v.l.n.r.: Andreas Dahlke, Geschäftsführer Situs GmbH, Bausenatorin Katrin Lompscher, Andreas Schrobback, Geschäftsführer AS Unternehmensgruppe, Siegfried Nehls.

Beteiligungen an KAGB Immobilienfonds

Beteiligungen an KAGB Immobilienfonds

KAGB Immobilienfonds sind Immobilienfonds, die den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) folgen. Das KAGB wurde Im Mai 2013 beschlossen, um den Schutz der Anleger zu verbessern.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind sogenannte Sondervermögen, die von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden und den größten Teil des eingesammelten Geldes in Immobilien investieren.

Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. 

Beide bieten den Anlegern die Möglichkeit, sich mit relativ kleinen Beträgen und ohne viel Bürokratie Anteile an Immobilienvermögen zu erwerben.

Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass offene Immobilienfonds ohne vorher festgelegtes Limit Geld von Anlegern einsammeln, um dieses in eine größere Anzahl von Immobilien zu investieren, während geschlossene Immobilienfonds einen vorher festgelegten Betrag von den Anlegern einsammeln, um dieses Geld in eine bestimmte Immobilie zu investieren. Ein geschlossener Immobilienfonds wird geschlossen, sobald das Geld für das geplante Objekt von den Anlegern eingesammelt wurde. Von diesem Zeitpunkt an werden keine weiteren Anleger mehr zugelassen.

Offene Immobilienfonds hingegen sammeln immer mehr Geld von weiteren Anlegern ein und investieren dieses Geld dann in weitere Immobilien. Während man bei offenen Immobilienfonds bereits mit geringen Beträgen einsteigen kann (oft schon mit Beträgen ab 50 EUR), liegen die Mindestbeträge, die man bei geschlossenen Fonds anlegen muss, in der Regel bei mehreren Tausend Euro. Nach mehreren Skandalen mit offenen Immobilienfonds wurde zunächst überlegt, diese Anlageform abzuschaffen.

Dann hat man jedoch im Rahmen des KAGB die Regeln für diese Fonds verschärft und sie doch beibehalten. Dadurch haben die Anleger auch heute noch die Möglichkeit, sowohl in geschlossene als auch in offene Immobilienfonds zu investieren. 

Immobilienfonds haben meist eine moderate aber relativ kontinuierliche Wertentwicklung und stetige Erträge, die im Durchschnitt bei 3-5 Prozent jährlich liegen. Sie sind damit weniger volatil als Aktienfonds und zurzeit auch ertragreicher als Renten- oder Geldmarktfonds. Sie bieten also relativ viel Sicherheit sowohl bei der Wertentwicklung als auch bei den Erträgen. Sie sind ein gerne gewählter Bestandteil vieler professioneller und auch privater Depots.

Wozu dient das Kapitalanlagegesetzbuch?

Das KAGB dient vor allem dem Schutz der Privatanleger. In diesem Gesetz werden die Pflichten der Kapitalverwaltungsgesellschaften, die die Investmentfonds verwalten, nach den Erfahrungen diverser Skandale neu geregelt. Unter anderem ist in diesem Gesetz geregelt, dass die jeweilige Kapitalverwaltungsgesellschaft die Pflicht hat, Interessenkonflikte, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Investmentvermögens auftreten können, zu ermitteln und ihnen im Interesse der Anleger vorzubeugen.

Es gibt darin auch klare Regeln zum Liquiditäts- und Risikomanagement. Damit werden Lehren gezogen aus den Skandalen vergangener Jahre, als aufgrund mangelnder Liquidität Kunden von offenen Immobilienfonds über viele Monate ihre Anteile nicht zurückgeben konnten. Aber auch gegen andere vermeidbare Risiken soll der Anleger geschützt werden. Deshalb sind unter anderem auch die Eigenkapitalanforderungen in dem Gesetz klar geregelt.

Kein Investment ist ohne Risiko

Trotz der strengeren Regeln im KAGB ist eine Anlage in Immobilienfonds immer noch nicht ganz ohne Risiko. Der Anleger sollte immer wissen, dass jede Anlageform immer auch Risiken birgt. Das Gesetz soll und kann nicht jedes Risiko beseitigen, zumal für Fonds, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes schon bestanden, Übergangsfristen galten. Der Anleger muss eigenverantwortlich handeln und den Verkaufsprospekt, den jeder Investmentfonds erstellen muss, sorgfältig lesen. Auf dieser Grundlage kann er dann selbst entscheiden, ob er investieren will oder ob ihm das Risiko zu groß ist. Jeder Investmentfonds ist deshalb verpflichtet, einen Verkaufsprospekt zu erstellen und jedem Anleger auf Verlangen kostenlos auszuhändigen.

Die Prospekthaftung

Der Verkaufsprospekt ist ein wichtiges Verkaufsargument für den Investmentfonds und die wichtigste Entscheidungsgrundlage aus Sicht des Anlegers. Aus diesem Grund gelten für den Verkaufsprospekt strenge Vorschriften über Form und Inhalt. Im Fall von unvollständigen oder falschen Angaben im Prospekt besteht eine recht weitgehende Haftung fast aller Personen, die für den Immobilienfonds verantwortlich sind, wie Initiator, Emittent und evtl. Treuhänder. Der Verkaufsprospekt muss vor der Veröffentlichung bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Prüfung vorgelegt werden. Dort wird allerdings nur geprüft, ob alle formalen Vorschriften eingehalten wurden.

Die BaFin stellt also nur fest, ob in dem Verkaufsprospekt alle vorgeschriebenen Angaben gemacht wurden. Für die Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit ist die BaFin nicht zuständig. Angesichts der weit gefassten Prospekthaftung können sich seriöse Emittenten kaum unrichtige Angaben im Verkaufsprospekt leisten. Für Ansprüche der Anleger aus der Prospekthaftung gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

KAGB Immobilienfonds als Kapitalanlage

Immobilienfonds galten schon immer als eigentlich solide Kapitalanlage, was auch so erst einmal richtig war. Dass im Zuge der Finanzkrise vor einigen Jahren etliche unter die Räder kamen, lag zu Einen daran, dass mehr Geld eingesammelt wurde, als man in guten Immobilien anlegen konnte. Dadurch wurden dann auch sogenannte Schrottimmobilien in manches Portfolio aufgenommen. Durch das KAGB wird der Anleger inzwischen besser gegen solche vermeidbaren Verluste geschützt. Einen absoluten Schutz gegen Verluste gibt es naturgemäß aber nicht. Der Anleger muss schon noch selber den jeweiligen Verkaufsprospekt lesen und sich auf dieser Grundlage ein eigenes Urteil bilden. Sollten sich dann aber die Angaben im Prospekt als unrichtig herausstellen, kann er auf dieser Basis Schadenersatz fordern.

Generell kann man also sagen, dass ein seriöser KAGB Immobilienfonds heute noch sicherer ist als noch vor wenigen Jahren, als Immobilienfonds mit gutem Recht schon als gute und sichere Geldanlage galten. Im Zweifelsfall hat man naturgemäß bei geschlossenen Immobilienfonds eine bessere Möglichkeit, das Anlageobjekt zu beurteilen, als bei einem offenen Immobilienfonds, der ein weitaus breiter gestreutes Portfolio hat. Je mehr Immobilien im Portfolio sind, desto höher ist das Risiko, dass auch welche darunter sind, die nicht wirklich gute Qualität sind. Andererseits sollte gerade das breite Portfolio aber auch das Risiko verringern, da viele gute Objekte durchaus die eine oder andere Fehlentscheidung ausgleichen können.

Wenn sich das eine Objekt eines geschlossenen Immobilienfonds als Flop erweisen sollte, ist nichts da, was den Verlust ausgleicht. Ein weiteres Kriterium ist der Mindestbetrag, der angelegt werden muss. Wer nicht genug Geld hat, um mehrere tausend Euro für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu bezahlen, wird zwangsläufig auf einen offenen Immobilienfonds zurückgreifen, bei dem er beispielsweise monatlich 50 oder 100 Euro anlegt. Wichtig ist in jedem Fall, sich gut zu informieren, damit man keine Fehlinvestition tätigt. Das Risiko ist auf jeden Fall geringer als bei Aktien, die Erträge aber höher, als bei verzinslichen Geldanlagen.

Fazit

Ein guter KAGB Immobilienfonds sollte in jedem Portfolio seinen Platz haben. 

Relativ kontinuierliche Wertsteigerung zusammen mit stabilen Erträgen bieten eine gute Ergänzung zu den wesentlich volatileren Aktienfonds. Gleichzeitig sind die Erträge zurzeit auch wesentlich höher als bei Renten- oder Geldmarktfonds. Wenn man vor dem Kauf gut prüft, ist das Risiko auch vergleichsweise überschaubar. Ob man sich dabei für offene oder geschlossene Immobilienfonds entscheidet, hängt von den persönlichen Präferenzen ab und nicht zuletzt auch von den finanziellen Möglichkeiten. Mancher wird sich vielleicht sogar im Sinne der Diversifizierung für beide Varianten entscheiden.

Sollte dann doch einmal ein Verlust eintreten, empfiehlt sich die Prüfung, ob eventuell im Verkaufsprospekt unrichtige Angaben gemacht wurden. 

Ist das der Fall, lohnt es sich, Ansprüche im Rahmen der Prospekthaftung geltend zu machen. KAGB Immobilienfonds sind also eine Geldanlage, mit der man nur wenig falsch machen kann. Mit etwas Sorgfalt bei der Auswahl ist man damit langfristig auf der sicheren Seite und sichert sich kontinuierliche Erträge. Ein weiterer Vorteil ist die Tatsache, dass man in Immobilien investieren kann, ohne sich selbst um die Verwaltung kümmern zu müssen. Nicht jeder möchte selber Mieter suchen und Nebenkostenabrechnungen erstellen. Man überlässt diese Aufgabe den Profis und sichert sich einfach nur die Erträge.

Immobilien kaufen - Was ist der Sachwert einer Immobilie

Gibt es einen eindeutigen Sachwert für eine Immobilie?

Wie auch immer man diese Frage formuliert, die Frage ist und bleibt falsch gestellt. Rein theoretisch könnte man natürlich alle Ziegel, Fensterflächen, Dachschindeln, Buntmetalle und Kupferleitungen in einer Liste zusammenzählen, alle Arbeitsstunden mit einem angemessenen Preis verrechnen und auch noch die Planung des Architekten hinzu rechnen, so sollte sich ein halbwegs realistischer Sachwert für eine Immobilie abschätzen lassen.

Aber so wird es nicht gemacht, auf Grundlage dieses Ansatzes ist eigentlich noch nie ein Sachwert für eine Immobilie abgeschätzt worden. Nicht die physikalischen Steine eines Hauses sind etwas wert, sondern im absoluten Vordergrund steht allein die Lage der Immobilie und damit verbunden die beruflichen- und Freizeitmöglichkeiten für die potenziellen Bewohner.

Bevor hier nun näher auf drei verschiedene gängige Verfahren der Wertermittlung eingegangen werden soll, sei noch die folgende Plausibilität erlaubt, um dem Leser die Absurdität der oben gestellten Frage etwas klarer zu machen. Was ist z. B. ein Einfamilienhaus mit Keller in Massivbauweise und einer Wohnfläche von 160 qm wert? In München Sendling werden wohl 2 Mio. Euro dafür nicht reichen, im strukturschwachen niedersächsischen Wendland bekommt man für das gleiche Haus keine 60.000 Euro, wobei das norddeutsche Baugrundstück mehr als 1000 qm misst und einen wunderschönen alten Baum- und Buschbestand hat. Das Münchener Grundstück hat dagegen kaum 500 qm, liegt direkt an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße und ist von allen Seiten her durch Mauern, Hecken und viel zu dicht benachbarte Häuser eingeengt. Dennoch geht jeder a priori davon aus, dass man in München natürlich eine sehr viel höhere Lebensqualität hat.

Die Wertermittlung bei gebrauchten Immobilien

Bei gebrauchten Immobilien bzw. auch bei Grundstücken kommt der sogenannte Verkehrswert, den man auch als Marktwert bezeichnen könnte, zum Tragen. Es handelt sich dabei um den realen Preis, der mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit so dort erzielt werden kann. Per Definition spiegelt der Verkehrswert bezogen auf einen bestimmten Stichtag die (aktuellen) Marktverhältnisse wider. Selbstverständlich hat sich auch der Gesetzgeber mit diesem Problem befasst und daher 3 Verfahren bestimmt, von denen mindestens eines bei jeder Wertermittlung einer Immobilie anzuwenden ist.

Da hierbei viele Details richtig zu beachten und auch konkret anzuwenden sind, ist es unbedingt zu empfehlen, einen qualifizierten und unabhängigen Gutachter mit der Wertermittlung zu beauftragen, was allerdings mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Die Erfahrung hat gezeigt, dass selbst ermittelte Immobilienwerte durch die Verkäufer immer deutlich zu hoch ausfallen, auch wenn ernsthaft versucht wird, alle Kriterien richtig anzuwenden. Dahinter verbirgt sich sehr wahrscheinlich ein psychologischer Effekt gepaart mit Wunschdenken.

Wer dann im Ergebnis als Verkäufer den Preis zu hoch ansetzt, hat erst mal richtig schlechte Karten, denn der Prozess des Verkaufens kann sich nun elend lange dahinschleppen. Am Ende läuft alles darauf hinaus, dass das Objekt sogar weit unter Wert verkauft werden muss. In Erbschaftsfällen ist es oftmals das Finanzamt, das einen Schätzwert für die Immobilie ansetzt. Wie jeder weiß, hat auch das Finanzamt seine Eigeninteressen mit der häufigen Folge, dass der vom Finanzamt festgelegte Preis oftmals eine "Schmerzgrenze" übersteigen kann.

Dagegen können sich die Erben bzw. die Beschenkten durchaus mit einem Gegengutachten wehren. Sowohl das Finanzamt als auch die Gutachter halten sich in aller Regel an 3 normierte Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien, wobei nicht jedes dieser Verfahren gleichermaßen auf jede Immobilie angewendet werden darf. Der erste Schritt besteht also immer erst einmal darin, zu prüfen, um welche Art von Immobilie es sich überhaupt handelt, um darüber entscheiden zu können, mit welchem Verfahren die Berechnung vorzunehmen ist.

Das Vergleichswertverfahren

Diese Bewertungsmethode auf der Basis der bisher in der Region erzielten Verkaufspreise ist geeignet für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und auch Eigentumswohnungen. Wenn es um das Bauland geht, greift man zurück auf die "Bodenrichtwertkarte". Bei dieser Methode steht wirklich die aktuelle Marktlage im Fokus. Für den Preisvergleich werden andere Immobilien ähnlicher Ausstattung und Größe in der betreffenden Umgebung herangezogen. Außerdem werden selbstverständlich auch der allgemeine Zustand der Immobilie und so wichtige Aspekte wie die Infrastruktur in die Gesamtbewertung mit einbezogen.

Ein sehr wichtiges Kriterium ist immer die Grundstücksgröße und das Baujahr des Objekts oder die Lage mit ihrer Infrastruktur. Neben der obligatorischen Baubeschreibung ist auch der Zustand der Außenanlagen von hohem Belang, und dann werden auch noch die sogenannten Wohnumfeldinformationen berücksichtigt. Dazu gehören z. B. auch die Einkommens- und Altersverteilung in der näheren und weiteren Nachbarschaft, also in einem erweiterten Sinne das soziale Umfeld. In dieser Hinsicht schneiden die Villen in Berlin-Dahlem nun mal eben besser ab, als die Plattenbauten in Berlin-Hellersdorf.

Gerade ältere Häuser müssen sehr unterschiedlich bewertet werden. Bei manchen Häusern werden immer wieder werterhaltende oder sogar wertsteigernde Maßnahmen durchgeführt, andere Eigentümer wieder lassen ihre Häuser z. T. sogar absichtlich verfallen. Das kann natürlich einen riesigen Wertunterschied ausmachen. Ein erfahrener Sachverständiger erkennt schnell die Kriterien, die eine nachhaltige Wertminderung oder eben auch eine Wertsteigerung zur Folge haben. Letzteres ist z. B. an besonderen Ausstattungsmerkmalen wie z. B. einen Kamin, aber auch regelmäßige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gekoppelt.

Andere typische Beispiele für eine deutliche Wertsteigerung sind die neue Heizungsanlage, die neue Dacheindeckung, eine moderne Fassadendämmung, die Erneuerung der Fenster oder die Sanierung von Bad und Küche. Es gibt aber auch Fälle, da fehlen einfach akzeptable Vergleichsobjekte in der näheren Umgebung, oder die Region ist zufällig von extremen Marktschwankungen beim Verkehrswert betroffen, vielleicht durch die Schließung eines bedeutenden Arbeitgebers in der Nähe. Man muss sich also darüber im Klaren sein, dass das Vergleichswertverfahren meistens nur eine Momentaufnahme der lokalen Situation am Immobilienmarkt sein kann.

Das Ertragswertverfahren

In diesem Fall geht es um Objekte, die nicht selbst genutzt, sondern z. B. vermietet werden im Sinne der Erzielung einer Rendite für die ursprüngliche Investition beim Kauf. Typischerweise handelt es sich hierbei um Mehrfamilienhäuser oder auch Gewerbeimmobilien. Maßgebend sind in diesen Fällen der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert. Von besonderem Gewicht ist hier die Jahresnettokaltmiete, die mithilfe der Immobilie nachhaltig erwirtschaftet werden kann. Noch wichtiger bei der Wertbestimmung ist aber der Nettoertrag, also die erreichbare Jahresmiete vermindert um die Bewirtschaftungskosten, die da sind: die nachweisbaren Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, weitere nicht umlagefähige Betriebskosten, aber auch das sogenannte Mietausfallwagnis.

Die sogenannte Kapitalisierung des Nettoertrages ist heute die Basis für die Bewertung eines solchen Gebäudes. Dabei wird aber der Reinertrag um den Liegenschaftszinssatz von Grund und Boden gekürzt. Schließlich wird das Ergebnis mit einem Faktor multipliziert, der ziemlich individuell und abhängig von der Lage, Region, Verkehrsanbindung usw. zu wählen ist (siehe dazu die 21. Anlage des Bewertungsgesetzes). Die Richtwertkarte liefert konkrete Angaben über den Bodenwert, der zum Gebäudewert dazu gezählt werden muss. Im Ergebnis steht dann der Ertragswert des Grundstücks.

Das Sachwertverfahren

Es gibt aber auch viele Fälle, da gibt es in der Nähe weder Vergleichsgrundstücke noch ist es möglich, die normalen, ortsüblichen Mieten zu ermitteln. Für diese Sonderfälle wurde das Sachwertverfahren entwickelt. Auch hier müssen die Werte von Boden und baulichen Anlagen separat ermittelt werden. Bei den Herstellungskosten für das Gebäude werden auch die wirtschaftlichen und technischen Wertminderungen mit einkalkuliert.

Bei diesem Verfahren wird die Eigennutzung der Immobilie nicht ausgeschlossen. In diesem Fall wird der Sachwert direkt an jenem Wert orientiert, der auch im Fall einer Beleihung üblicherweise zugrunde gelegt werden würde. Ein Gutachter berücksicht bei den Herstellungskosten in aller Regel den jeweiligen Qualitätsstandard der Bauweise. Dabei spielt auch der allgemeine Wartungszustand der baulichen Anlagen eine wichtige Rolle. Darüber hinaus finden auch die Kosten für einen gleichwertigen Neubau Eingang in die Gesamtbewertung durch einen Experten im Sachwertverfahren.

Der Immobilienmarkt Leipzig aktuelle Situation und mögliche Entwicklung

Der Immobilienmarkt in Leipzig

Schon seit Jahren gehört Leipzig zu den am stärksten wachsenden Städten innerhalb Deutschlands. Natürlich hat das starke Wachstum auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Im Stadtzentrum, also entlang des Grüngürtels, sind die Preise überdurchschnittlich angestiegen. Aber nicht nur in der Mitte der Stadt – auch im Westen und Osten wurden starke Preisanstiege verbucht. Natürlich kämpfen auch viele Makler mit dem Problem, dass die besten Immobilien bereits verkauft sind. Der Leipziger Immobilienmarkt erinnert an ein ausverkauftes Geschäft vor den Feiertagen – viele Highlights gibt es nicht mehr.

Leipzig befindet sich auf der Überholspur

Das ist mitunter auch der Grund, warum die bestehenden Objekte immer teurer werden. Die Nachfrage ist enorm – Leipzig ist heute schon, verglichen mit den letzten Jahren, das neue Berlin des Landes geworden. Immer mehr Menschen zieht es nach Leipzig. Immer mehr Deutsche wollen in Leipzig eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Die Nachfrage sorgt natürlich für enorme Preissteigerungen. Vor allem auch, weil es kaum noch attraktive Objekte gibt.

Diese wurden bereits vor Jahren gekauft – heute muss der Käufer also Glück oder verdammt viel Geld haben, wenn er sich eine Top-Immobilie in Leipzig zulegen möchte. Auch die Baugrundstücke sind teurer geworden. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Baugrundstückspreis um 14 Prozent – während im Jahr 2015 noch 137 Euro/m² bezahlt wurden, waren es 2016 schon 161 Euro/m². Der Schwerpunkt lag übrigens im Norden – 21,8 Prozent aller Käufer erwarben ihren Grund im Norden der Stadt. Wohl auch, weil der Bodenwert günstiger als in anderen Stadtteilen ist. Im Durchschnitt beläuft sich der Bodenwert auf 142 Euro/m² im Norden Leipzigs. In der Mitte der Stadt sind es rund 233 Euro/m² - also 40 Prozent mehr.

Jedoch zeigen die Zahlen, dass sich immer weniger Deutsche für ein Baugrundstück interessieren. So wurden im vergangenen Jahr um 25 Prozent weniger Grundstücke erworben.

Die Prognosen versprechen einen noch mehr angespannteren Immobilienmarkt

Folgt man den Prognosen, so wird die Stadt größer werden. Folgt man den Prognosen der Experten, so wird die Stadt in den nächsten 15 Jahren um rund 10 Prozent wachsen. Eine Quote, die – zumindest in Deutschland – einzigartig ist. Selbst Berlin, die Bundeshauptstadt, kommt nicht annähernd auf einen solchen Wert. Auch die Vergangenheit hat zeigt, dass immer mehr Menschen nach Leipzig gekommen sind. Im Jahr 2014 waren es 35.000 Menschen, die ihren Lebensmittelpunkt nach Leipzig verlegten. Subtrahiert man die Summe der Auswanderer, die die Stadt verlassen haben, bleibt am Ende ein Plus von rund 13.000. Zahlen, die die Verantwortlichen immer wieder überraschen. Die Prognosen waren nicht annähernd so gut – Ende 2014 lebten um über 5.000 Menschen mehr als prognostiziert in der Stadt. Schon im Jahr 2023 sollen über 600.000 Menschen in der Stadt leben. Natürlich bedeutet das in weiterer Folge, dass der Immobilienmarkt weiterhin unter einem enormen Druck stehen wird. Eine Entspannung ist daher nicht zu erwarten. Auch die Preise werden steigen.

Die Mietpreise steigen

Im Jahr 2014 mussten für eine 40 m² große Wohnung 6 Euro/m² bezahlt werden. Im Jahr 2017 muss der Leipziger deutlich tiefer in die Tasche greifen – heute liegt der Quadratmeterpreis bei 7,28 Euro. Lag der Preis für eine 40 m² große Wohnung – im Jahr 2014 – bei 240 Euro, so kostet eine derartige Wohnung nun 292 Euro. Das ergibt ein Plus von 52 Euro/Monat.

Wohnungen, die maximal 80 m² groß sind, hatten im Jahr 2014 einen Quadratmeterpreis von 5,28 Euro – heute beläuft sich der Preis auf 6,19 Euro/m². Statt 422 Euro sind nun 495 Euro zu bezahlen (+ 73 Euro).

Wohnungen, die maximal 120 m² groß sind, hatten im Jahr 2014 einen Quadratmeterpreis von rund 5,61 Euro. Nun müssen die Leipziger 7,65 Euro/m² bezahlen – also 612 Euro statt 448 Euro (+ 164 Euro).

Für Wohnungen, die größer als 120 m² sind, waren im Jahr 2014 7,54 Euro/m² zu bezahlen. Heute beläuft sich der Preis auf 8,80 Euro/m². Also muss der Leipziger statt 900 Euro nun über 1.050 Euro bezahlen (+ 150 Euro).

Auch die Eigentumswohnungen wurden teurer

Bei den Verkaufsimmobilien sieht die Sache ähnlich aus. 2014 lag eine Wohnung, die nicht größer als 40 m² war, bei 1.150,43 Euro/m² - heute muss der Leipziger mit 1.625,20 Euro/m² rechnen. Somit kostet die Wohnung statt 46.000 Euro nun 65.000 Euro (+19.000 Euro).
War die Wohnung maximal 80 m² groß, so lag der Preis – im Jahr 2014 – bei 1.124,98 Euro. Heute beläuft sich der Quadratmeterpreis auf 1.664,93 Euro. Somit kostet die 80 m² große Wohnung nun 133.200 Euro – im Jahr 2014 lag der Preis noch bei rund 90.000 Euro (+ 43.200 Euro).
Wohnungen, die nicht größer als 120 m² waren, lagen im Jahr 2014 bei einem Preis von 1.830,63 Euro/m².

Nun sind rund 2.692,10 Euro/m² zu bezahlen. Kostet die Wohnung im Jahr 2014 also 220.000 Euro, so sind heute 323.000 Euro zu bezahlen (+ 103.000 Euro).
Wohnungen, die größer als 120 m² waren, lagen im Jahr 2014 bei 2.401,20 Euro/m². Nun liegt der Preis bei 3.299,40 Euro/m². So sind derartige Wohnungen für rund 395.000 Euro zu haben – im Jahr 2014 lag der Preis noch bei 288.000 Euro (+ 107.000 Euro).

Wie teuer sind die Häuser?

Natürlich gibt es auch extreme Preissteigerungen bei den Häusern. 2014 wurde ein 100 m² großes Haus für rund 171.000 Euro verkauft – heute beläuft sich der Preis auf etwa 255.000 Euro (+ 84.000 Euro).

Häuser, die nicht größer als 140 m² waren, erzielten im Jahr 2014 einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 230.000 Euro – heute sind es 295.000 Euro (+ 65.000 Euro).
War das Haus nicht größer als 180 m², so erzielte es im Jahr 2014 einen Preis von rund 272.000 Euro. Im Jahr 2017 sind es gut und gerne 365.000 Euro (+ 93.000 Euro).
Häuser, die größer als 180 m² sind, wurden im Jahr 2014 um durchschnittlich 544.000 Euro verkauft. Der durchschnittliche Verkaufspreis beträgt im Jahr 2017 850.700 Euro (+306.700 Euro).

Droht Deutschland eine Immobilienblase?

In der heutigen Zeit sind die Zinsen der Baufinanzierung recht niedrig. Auf der einen Seite erfreut dies natürlich die Kreditnehmer, auf der anderen Seite aber fragt man sich, ob nicht eine Immobilienblase droht. Diese entsteht, wenn eine hohe Nachfrage nach Immobilien entsteht und günstige Finanzierungsmöglichkeiten gegeben sind.

Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten sorgen für eine höhere Nachfrage. Zumal die Immobilien als Altersvorsorge angesehen werden. Der Wohnraum wird insgesamt weniger und das bringt es mit sich, über das eigene Haus nachzudenken. Denn dieses hat alles, was man sich wünscht und auf dem Markt nicht findet. Eigentümer und Bauunternehmen haben dies schon längst erkannt und gehen mit den Preisen nach oben. Aber da die Baugelder so günstig geboten werden, schreckt dieses niemanden ab, zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Aber genau dieser Boom sorgt nun dafür, dass sich viele Menschen fragen, ob eine Immobilienblase entsteht. Ob ein überhitzter Immobilienmarkt zu befürchten ist. Aber was genau ist das eigentlich? Eine Immobilienblase besteht aus einer großen Oberfläche und das Innere. Die Oberfläche steht für die Marktdurchdringung. Diese wird natürlich größer, umso mehr Anfragen vorhanden sind. Das wären also die Immobilien. Das Innere der Blase hingegen steht für die fehlende Substanz wischen innerem Wert und dem Marktwert. Die Immobilie hat beides.

Der innere Wert steht für die Substanz, für die Lage und natürlich auch für die Ausstattung der Immobilie. Der Marktpreis ist das, was die genannten Punkte zusammen betrifft und was die Zukunft bringt. Die Immobilienblase wird dann ein Thema, wenn die Preise einen gewissen Punkt zur Refinanzierung überschreiten. Wenn der Kaufpreis über 30 Jahresmieten (das ist die Faustregel) hinausgeht, ist die Immobilie zu teuer. Wenn also der Unterschied zwischen innerem Wert und Marktwert zu groß wird, platzt die Blase.

Die Faktoren der Immobilienblase

Zu bauen ist eine gute Idee oder auch Eigentum zu kaufen. Dieses Vorhaben verfolgen derzeit viele Menschen und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Die Idee wird in die Tat umgesetzt, auch dann, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht mehr stimmig ist. Man möchte bauen, bevor sich die Lage verschlimmert. Denn auch wenn die Zinsen günstig sind, so werden die Immobilien teuer und auch die Bauunternehmer. Dies wäre ein Punkt, darüber nachzudenken, ob das Projekt noch Sinn macht. Die meisten Menschen handeln aber, denn irgendwann werden die Preise vielleicht noch weiter steigen und die Zinsen für das Baugeld auch wieder teurer.

Irgendwann geht nichts mehr, dann sind die Preise für das Bauen oder für den Kauf einfach zu hoch. Ebenso die Zinsen der Banken für das Eigentum. Die Medien werden wach und gehen auf das Problem (überhitzter Immobilienmarkt) ein und wollen die Menschen warnen. Die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt sorgt also für teigende Immobileinpreise.

Die Gefahr der Immobilienblase liegt vor allem darin, dass viele Menschen meinen könnten, Wohnraum muss nicht nur in den zentralen Gegenden teuer sein. Die Immobilienblase könnte platzen. Somit kann aus einem einstigen Boom auch recht schnell ein Flopp werden. Wenn aber die Banken wieder höhere Zinsen verlangen würden, würde sich die Nachfrage automatisch herabsenken lassen und der Trend erhält eine neue Wende. Die Zinsen müssten nur ein wenig erhöht werden, was ausreichen würde, um die Entwicklung ein wenig zu bremsen.


Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Wenn die Immobilienblase platzt, bedeutet dies, der Investment-Trend wäre beendet. Mit anderen Worten, die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt ebbt ab. Wo vorher noch eine große Nachfrage vorhanden war, das Angebot aber knapp war, wird eine schwache Nachfrage mit Überangeboten. Ist die Nachfrage aber so gut wie nicht mehr vorhanden, wird das Geschäft natürlich zum Erliegen kommen. Dies passiert, wenn ein Preisniveau erreicht ist, welches nicht mehr bezahlt werden kann oder wo die Menschen nicht mehr zahlen wollen. In diesem Fall waren die Anschaffungskosten groß, aber die Eigentümer sehen sich gezwungen, den Miet- oder Kaufpreis zu senken, weil die Nachfrage einfach zu knapp ausfällt. Die Verluste sind greifbar!

Kann eine Immobilie weder vermietet noch verkauft werden, weil die Nachfrage gänzlich fehlt, kommt es zur Verwahrlosung. Das wieder sorgt dafür, dass Handwerker in Stress geraten und die Auftragslage nicht mehr meistern können. Banken müssten Kredite abschreiben, das Finanzsystem würde leiden.

Die aktuellste Immobilienblase ist die der USA im September 2008. Hier erfolgte der Zusammenbruch der Lehman Brothers Investmentbank. Auch in Spanien kam es zu einer Immobilienblase, die bis heute noch an den Land nagt.


Wie sieht es nun in Deutschland aus? 

Es wird immer wieder über eine Immobilienblase in Deutschland spekuliert. Schon 2015 wurde vor dieser gewarnt, Grund dafür lieferte die Geldpolitik der EZB, also der europäischen Notenbank.

Immer wieder gab es neue Spekulationen. Vor allem, weil in manchen Städten die Immobilienkäufer mehr Geld bezahlen mussten, als sie je nach dem Kauf mit der Jahresmiete einnehmen könnten. München wäre das beste Beispiel dafür. Hier lagen die Empirica Berechnungen sehr hoch, denn Käufer zahlen 32,4 Mal so viel für das Eigentum, wie sie nach dem Kauf an Miete bekommen können. Die Immobilienpreise sind ins unermessliche gestiegen, aber es wird weiter gekauft und gebaut, weil die Bauzinsen gut sind.

Dies alles ist aber kein Grund zur Sorge. Denn im Grunde sind die höheren Immobilienpreise doch eher normal. Lange war man weit weg von der Normalität. Jetzt kehrt man dahin zurück.

Der Trend für den Immobilienkauf liegt in der Lockerung der Kreditstandards. Die Baufinanzierung wurde günstiger, auch wenn man kein Eigenkapital vorzuweisen hat. Auch die Einkommensgrenze wurde herabgesenkt, was natürlich erklärt, wo der Boom herkommt. Die Bürger, die kaufen, sorgen also für die mögliche Blase. Aber nicht nur das, es gibt auch viele ausländische Investoren, die deutsche Wohneinheiten für sich entdeckt haben. Dies wirkt sich meist auf die Wohnqualität aus, denn es geht den Investoren nur um die Einnahmen und nicht um Investitionen in die Mietobjekte. Dadurch dass aber immer ausländische Investoren zugreifen, hat sich der Immobilienmarkt verändert und es gibt Wohngegenden, wo die Mieten kaum noch tragbar sind. Die Nachfrage bestimmt also den Preis!

In dieser Hinsicht fragt man sich natürlich, wie lange das noch so gehen kann, ohne dass es zur Immobilienblase kommt. Bis jetzt kann man sagen, dass keine Immobilienblase in Sicht ist. Es wird wohl keinen drastischen Einbruch geben. Gerade in Ballungsgebieten ist die Nachfrage dafür einfach zu groß. Experten sind sich einig, so lange kein merkliches Auseinanderbrechen von Immobilien- und Mietpreisen zu bemerken ist, kann man sich entspannen. Ebenso, so lange kein drastischer Anstieg an Neubauten zu vermelden ist. Ebenso ist die Blase noch weit weg, sofern es keine stark steigende Verschuldung der Privathaushalte gibt.


Das sagen die Experten

Experten sprechen in Deutschland von einem Aufholeffekt. In den letzten Jahren sind zwar die Häuserpreise enorm angestiegen. Eigentlich sind teigende Immobileinpreise doppelt so hoch, wie die Mietpreise, aber vor dieser Wende war eher das Gegenteil zu beobachten. Man befinde sich jetzt auf dem Niveau aus dem Jahre 2000 und somit kann die Immobilienblase erst einmal vergessen werden.

Lohnt der Kauf einer Immobilie oder platzt die Blase

Lohnen Immobilien zur Kapitalanlage? 

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt? Die Preise sinken, der Wert der Immobilie verfällt, das Risiko der Unverkäuflichkeit am Markt steigt, zudem treiben steigende Zinsen die Besitzer in Finanzierungsnöte.

Käufer und Kapitalanleger stehen heute vor dem Problem, das die Preise steigen und steigen. Wo vor 5 bis 10 Jahren noch 280.000 € für ein Reihenhaus mit Grundstück vom Verkäufer verlangt wurden, werden jetzt Reihenhäuser ohne ausgebautes Bad und ohne Carport mit einem kleinem Grundstück von 100 m² für glatt 100.000 € mehr angeboten.

Wir sprechen hier nicht von einem Endhaus, sondern von dem Preis für ein Mittelreihenhaus in Hamburg. Ganz zu schweigen von Eigentumswohnungen oder Häusern am Wasser oder in besten Lagen am Hafen oder der Innenstadt. Da gibt es wenig Ausnahmen, ob in Hamburg oder in München, auch in Frankfurt und in Düsseldorf hat der Immobilienmarkt stark angezogen.

Eins täuscht, denn die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt suggeriert, das die Preise angebracht sind, doch sehr oft ist das Eigentum überteuert. Der Preis steht im Widerspruch zum Wert. 

Ein weiteres Problem ist, weder Käufer noch Finanzgeber fragen nach dem alt bewährten Prinzip, mit welchen Eigenkapital das künftige Eigentum finanziert werden soll und ob der tatsächliche Wert der Immobilie mit dem Kaufpreis übereinstimmt. Alle sehen nur die große schwarze Null vor dem Komma, da die Kreditzinsen für den Kauf bei fast Null Prozent liegen.

Oft werden gerade von dem kleinen Häuslebauer oder von der jungen Familie die Nebenleistungen, wie die Zins- und Tilgungsleistung, die Bereitstellungszinsen, die Schätzgebühren, die Grundsteuer und die Notar- und Maklergebühren vergessen. Dabei ist das erst der Anfang, denn das Haus will eingerichtet werden, hinzu kommen die Energiekosten, Beiträge für Versicherungen und Erhaltung, die Ausgaben für das täglich Leben.

Die Höhe dieser Ausgaben sollte nicht unterschätzt werden, denn das Problem der niedrigen Zinsen zeigt sich in anderen Bereichen und kann so wieder zum Problem werden, wenn die Inflation oder die Zinsen steigen.

Der Immobilienerwerb zur Kapitalanlage birgt immer Chancen und Risiken

Wie viele Menschen bedenken heute noch beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, das die Differenz zwischen den Gesamtkosten und den Eigenmittel den Kreditbedarf angibt? Hier heißt es genau kalkulieren und berechnen, welche Kosten auf den Käufer zukommen.

Baufinanzierungsdarlehen werden durch die Bestellung einer Grundschuld gesichert, das ist meist eine Bank. Und das heißt bei einer Kreditaufnahme, sollte dieser Kredit vom Käufer nicht mehr bedient werden können, gehört der Bank das Haus.

In Zeiten des billigen Geldes und der Nullzinsen ist für viele Anleger der Kauf zur Kapitalanlage wieder attraktiv. Wir leben seit Jahren in einer Niedrigzinsphase, somit werfen Geldanlagen kaum noch Zinsen ab. Immobilien zu Erwerben, ist so attraktiv wie nie. Doch auch wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, muss auf Sicherheit, Rendite und langfristiges Wertentwicklungspotential setzen.

Was künftige Entwicklungen in der Gesellschaft bringen, ist schwer abzuschätzen, trotzdem beeinflussen sie den Immobilienwert. 

So können die Risiken für Immobilienbesitzer durch Wohnungsleerstand, Modernisierungsstau, Sonderumlagen, wegen säumiger Miteigentümer und teure Instandhaltungsmaßnahmen, Probleme mit einer teuren Anschlussfinanzierung, künftig zunehmen.

In vielen Gegenden von Deutschland sind die Preise für Grundstücke und Häuser in den letzten Jahren enorm gestiegen, aber eben nicht überall. Früher sagte man: Lage, Lage, Lage, auch heute noch ein entscheidendes Kriterium beim Kauf ebenso wie die vorhandene Infrastruktur.

Wo die Lage, die Arbeitsmarktlage, die Infrastruktur das nicht hergibt sind die Immobilien überteuert. Dies trifft für viele Städten in Deutschland zu. Hier schlagen die regelmäßige Wartung und Instandhaltung für den Käufer mit zusätzlichen Kosten zu Buche. Auch der steuerliche Aspekt ist oft weniger nutzbringend, wie gedacht.

Unser aufgeblähter Immobilienmarkt: Sind Immobilien überteuert?

Wirklich? Fehlt es nicht überall an Wohnraum? Neu fertig gestellte Reihenhäuser und Wohnungen in Hamburg sind nach kürzester Zeit verkauft und bezogen. Städte, wie München, Frankfurt oder Hamburg erhalten im Ranking der Immobilienwerte ein A. Doch der Boom betrifft nur bestimmte Städte, hier ist der Preis von Wohneigentum relativ real abgebildet. Doch was ist mit der Mitte Deutschlands, mit dem Land oder kleinen relativ unattraktiven Städten mit wenig Arbeit und schlechter Infrastruktur?

Denn fast überall in Deutschland stiegen die Preise in den letzten Jahren erheblich über Wert, um bis zu 50 %. Zudem wurden und werden immer öfter Kredite vergeben, wo nur wenig oder gar kein Eigenkapital eingebracht wurde. Noch vor Jahren forderten die Banken in Deutschland beim Kauf einer Immobilie und damit verbundenen Kreditaufnahme eine Eigenbeteiligung von mindestens 20 %, dies hat hierzulande stark nachgelassen. Können diese Kredite nicht mehr bedient werden, werden sie zu faulen Krediten.

Doch auch die Mietpreise in den Ballungszentren steigen weiter, bisher bis zu 30%, dies lässt sich allerdings nicht mit ökonomischen Argumenten rechtfertigen.

Was ist denn eine Blase? Denken Sie an Kaugummi, den Sie zu einer Blase aufblasen und der dann in der Luft mit einem Knall zerplatzt. Laut Prof. Dr. Max Otte: „Blase heißt aber immer, Verzerrung der sinnvollen Preise, Fehlanreize, Boom-, Hysterie, Crash und Kater.“

Zum Beispiel kam es in Amerika zur Immobilienblase, weil es keine Kreditauflagen gab, diese führte zu schnell steigenden Preise, die deutlich über dem eigentlichen Wert der Immobilien lagen. Die Blase platzte, da die Hauseigentümer die stetig steigenden Kreditzinsen nicht zahlen konnten. Über die Banken brach somit eine Flut von Immobilien herein, deren Wert unter dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis lag.

Nicht von der Hand weisen lässt sich sich der Vorwurf, das durch die niedrigen Zinsen eine Run auf Eigentumswohnungen und Häuser stattgefunden hat. Immer mehr Menschen leisten sich Eigentum, ohne über das nötige Kapital oder Rücklagen zu verfügen. Immer schon verführte billiges Geld zur Kauf und zur Verschwendung. Mit der Entwicklung der Immobilienpreise halten die Einkommen der Menschen allerdings nicht Schritt.

Die Preise werden auch in die Höhe getriebenen, da viele Wohnungen und Häuser als Investmentanlage beliebt sind. Die Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben, solange die Niedrigzinsphase anhält, die Folgen werden wir danach zu spüren bekommen.